Face au phénomène de la hausse du prix de l’immobilier, le secteur hôtelier français ne pouvait que craindre pour ses investissements un éventuel défaut de rebond de la fréquentation touristique. Le premier semestre 2017 confirme toutefois une belle et nette reprise et, affichant une augmentation de la fréquentation estivale, la France n’est pas en passe de perdre sa place parmi les pays les plus visités.
Par Christophe Frionnet, avocat associé
Il n’en reste pas moins que cette récente période de flottement, conjuguée à la concurrence de nouveaux acteurs, conduit plus que jamais l’ensemble des opérateurs du marché à privilégier dans leur politique d’investissements des modes d’acquisition et de gestion du patrimoine immobilier leur permettant au moins de maintenir leur rentabilité. De même, l’évolution favorable est prompte à séduire de nouveaux investisseurs, notamment dans l’acquisition directe ou indirecte des murs des exploitants hôteliers.
Nous avons donc consacré l’essentiel de ce numéro à certains outils pouvant être privilégiés et vous proposons un point sur des zones d’attention à ne pas négliger, tant sur le plan juridique que fiscal.
Le secteur voit se multiplier les cas d’externalisation des murs et la dissociation immobilier/gestion entre les mains d’opérateurs et d’investisseurs de plus en plus souvent distincts. D’où la nécessité d’évoquer le cadre contractuel dans lequel ce schéma peut s’inscrire : les contrats de gestion hôtelière. Ceux-ci pouvant être conclus par des investisseurs tiers séduits par le secteur, la question se pose de savoir dans quelle mesure les intéressés s’exposent à endosser toutes les responsabilités et compétences – que l’on sait variées et multiples – d’un hôtelier.
De même, lorsque murs et fonds sont en revanche destinés à être acquis/développés par un même opérateur, la question récurrente reste celle de déterminer si l’investissement immobilier doit ou non s’effectuer en priorité au sein de la structure d’exploitation avec les conséquences induites sur le régime fiscal de la société comme de ses associés.
Les dissociations par structure supposant la mise en place de loyers, nous verrons comment les nouvelles pratiques du marché peuvent influer sur l’évaluation de ces derniers et quel est l’impact des travaux hôteliers sur la valeur locative.
Se pose également la question de la déduction du coût d’acquisition et des marges de manœuvre en termes d’amortissement.
La fiscalité peut également apporter un net coup de pouce quand il s’agit de trouver un secteur de réinvestissement éligible à un dispositif de report ou de crédit d’impôt, conjuguant l’attrait et la sécurité de la pierre avec une exploitation économique éligible. Cet élan ne devra toutefois pas être entravé par les réformes à venir, censées profiter aux investisseurs, notamment quand il s’agira de maintenir l’immobilier dans le champ d’application d’un impôt sur la fortune revisité, sujet que nous aurons certainement l’occasion d’aborder très prochainement dans ces colonnes.
