La Lettre de l'Immobilier avec CMS Francis Lefebvre Avocats

Décembre 2013

Acquisition d’une société exploitant un EHPAD : quelques points d’attention juridiques

9 décembre 2013 - Alexandre Delhaye et Arnaud Hugot, CMS Bureau Francis Lefebvre

Les opérations d’investissement et d’acquisition dans le domaine des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont de plus en plus fréquentes et attirent un nombre grandissant d’acteurs (industriels du secteur, investisseurs spécialisés ou fonds d’investissement, etc.).

Par Alexandre Delhaye, avocat spécialisé en Corporate / M&A et et Arnaud Hugot, avocat spécialisé en Corporate / M&A.

Un EHPAD, en tant qu’établissement médicosocial,constitue une classe d’actifs à part entière présentant néanmoins certains traits communs avec l’hôtellerie puisqu’il propose un hébergement comportant une offre de services para hôteliers et de restauration, mais également avec les cliniques, puisqu’un EHPAD est avant tout une résidence médicalisée dédiée à l’assistance journalière et permanente de personnes âgées, quelque soit leur niveau de dépendance.

L’audit préalable d’acquisition d’une société exploitant un EHPAD devra bien entendu couvrir tous les sujets habituels en matière d’acquisition de sociétés (identification des risques fiscaux et sociaux, vérification de la propriété des actifs détenus par la société et des titres émis par celle-ci, revue des comptes sociaux, etc.),mais devra, tout particulièrement, se focaliser sur les aspects réglementaires et immobiliers.Un EHPAD évolue en effet dans un environnement réglementaire spécifique (code de l’action sociale et des familles), à commencer par sa création qui nécessite que le futur exploitant réponde à une procédure d’appel à projet, qu’il obtienne un arrêté l’autorisant à exploiter et qu’il conclue une convention pluriannuelle tripartite avec le Conseil général et l’Assurance maladie.

Même si les autorisations administratives sont en principe maintenues en cas d’acquisition de titres d’une société (à la différence de la vente du fonds de commerce qui nécessiterait l’accord des autorités publiques compétentes du fait du changement d’exploitant), l’audit réglementaire devra permettre de vérifier que la société dispose bien d’autorisations en vigueur et conformes avec l’exploitation effective (ex : nombre de lits exploités) et qu’elle a bien respecté les obligations réglementaires mises à sa charge (ex :respect des travaux exigés à la suite du passage des commissions, respect des clauses de la convention tripartite). L’audit réglementaire devra en outre porter sur la réglementation non spécifique aux EHPAD telle que celle concernant les établissements recevant du public ou intéressant les questions d’hygiène et sécurité.

S’agissant de l’audit immobilier, ce dernier devra porter sur la propriété de l’immeuble, mais également sur son état dans le souci d’identifier et de chiffrer les travaux qui seraient éventuellement nécessaires tant pour les aspects de rénovation ou de mises aux normes que pour les possibilités d’extension. La valorisation de l’immobilier est évidemment un sujet essentiel qui apparaîtra lors de la négociation du prix de vente, ainsi que dans tous les cas où des projets d’externalisation ou de refinancement seraient envisagés (ex : décote de plus-value latente). Cette question est également importante, au regard des droits d’enregistrements, puisqu’elle permettra de déterminer si la société est à prépondérance immobilière ou non.

En cas de location, l’analyse du bail commercial devra être attentive afin de s’assurer que les clauses prévues (durée, prise en charge des travaux, substitution de garanties, etc.) sont acceptables pour l’acquéreur et qu’il n’existe pas de motif de résiliation du bail à raison de l’inexécution par la société de ses obligations.Bien sûr, ces questions essentielles pourront utilement faire l’objet de dispositions particulières dans une convention de garantie d’actif et de passif qui viendra utilement compléter l’audit réalisé par l’acquéreur et, ainsi, renforcer la protection de ce dernier.

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