Dans le cadre d’un contrôle fiscal, la question du «juste prix» d’un bien immobilier peut faire débat entre le contribuable et les services fiscaux.
Par Stéphanie Némarq, avocat spécialisé en fiscalité, CMS Bureau Francis Lefebvre. Elle intervient dans tous les domaines de la fiscalité des entreprises, notamment en matière immobilière.
En pratique, l’Administration, qui conteste la valeur déclarée d’un bien, fonde son évaluation par le recours à la méthode du comparable en s’aidant de ventes de biens analogues dans un même périmètre géographique.
Charge au particulier de lui opposer une estimation différente pour défendre sa position.
Pour ce faire, il doit avoir accès à une information fiable et précise, ce qui reste souvent malaisé pour un non-professionnel, en particulier lorsque les transactions de biens similaires sont rares et que le marché immobilier est volatil.
Le service Patrim, mis en ligne par la DGFiP début 2014, est censé l’y aider. Cet outil a pour but de recenser les transactions immobilières comparables à partir des critères de recherche saisis (localisation, superficie, étage, etc.). Cette information, issue des services de la publicité foncière et de la documentation cadastrale, est pourtant jugée lacunaire par ses utilisateurs.
Dans ce contexte, on peut se demander quelle source l’Administration utilise pour fonder ses estimations ; par extension, un contribuable est-il en droit d’exiger la transmission des renseignements utilisés pour réévaluer son bien ? C’est la question qui a récemment été discutée par la Haute juridiction.
Une société avait revendu un appartement pour un prix dix fois inférieur à celui qu’elle l’avait acheté. L’Administration, suspectant un avantage occulte, a notifié un redressement fiscal à l’acquéreur. Ce dernier, critiquant l’évaluation retenue par l’Administration, a exigé qu’on lui communique les sources utilisées et, lorsqu’on lui a opposé un refus, a soulevé un vice de procédure.
Le Conseil d’Etat (CE 26-5-2014 n° 348574) le juge inopérant et dispense l’administration fiscale de communiquer les informations contenues dans son fichier immobilier. Le secret des sources de l’Administration reste préservé.
Le contribuable, quant à lui, peinera à justifier une perte de valeur de son bien de 90 % en l’espace d’une journée.
