Loi Pinel : la grande réforme du statut des baux commerciaux

Par Aline Divo, avocat associé spécialisé en droit immobilier, CMS Bureau Francis Lefebvre. Elle intervient dans tous les domaines du droit immobilier et plus particulièrement en matière de construction et de baux commerciaux.

En substance, la loi Pinel apporte les principales modifications suivantes : le preneur ne peut plus renoncer à sa faculté de résiliation triennale pour des baux d’une durée de neuf ans sauf si le bail porte sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation, des locaux à usage exclusif de bureaux ou certains locaux de stockage ; la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est permise pour le congé résiliation du preneur ainsi que pour le congé avec offre ou refus de renouvellement du bailleur ; l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé comme indice de référence pour calculer la révision triennale légale ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé ; les hausses de loyer dues au déplafonnement du loyer sont encadrées, l’augmentation résultant du déplafonnement du loyer et de sa fixation à la valeur locative étant désormais étalée sur la durée du bail, par paliers de 10 % ; les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail, à la durée, aux dispositions relatives à la révision du loyer en cours de bail, à la rémunération du dépôt de garantie excédant deux termes de loyers, à la clause résolutoire, à la déspécialisation du bail et les clauses visant à interdire au preneur de céder son bail avec son fonds de commerce, sont désormais réputées non écrites ; ce qui fait échapper leur illicéité à toute prescription alors qu’auparavant elles étaient soumises à une prescription biennale ; l’établissement d’un état des lieux est désormais obligatoire tant lors de la prise de possession du local par le preneur que lors de sa restitution ; le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur, cet inventaire devant donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. La répartition des charges a été érigée en règle d’ordre public à laquelle les parties ne peuvent donc déroger. Les modalités d’application de cette règle devront être fixées par un décret lequel devra notamment préciser les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. Enfin, il est créé un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux loués portant sur un local à usage commercial ou artisanal (de nombreux cas d’exclusion étant toutefois prévus) et la durée des baux dérogatoires est portée de deux à trois ans. Cette nouvelle lettre de l’immobilier vous présente notamment un focus sur plusieurs modifications phares apportées par la loi Pinel.