La Lettre de l'Immobilier avec CMS Francis Lefebvre Avocats

Septembre 2014

Vers une nouvelle répartition des impôts locaux entre bailleur et preneur

22 septembre 2014 - Cathy Goarant-Moraglia

L’une des mesures phares de la loi Pinel du 18 juin 2014 repose sur l’instauration de règles de répartition des charges et taxes entre le bailleur et le preneur, lesquelles relevaient jusqu’à présent de la seule liberté contractuelle.

Par Cathy Goarant-Moraglia, avocat associé en fiscalité, CMS Bureau Francis Lefebvre. Elle intervient dans le cadre de la gestion des impôts locaux grevant les programmes immobiliers ainsi que dans le cadre de restructurations lourdes ou de commercialisations. Elle mène également des missions d’audit, d’assistance, de conseil technique et de défense des entreprises dans tous les secteurs d’activité.

D’ordre public, cette répartition est désormais strictement encadrée par la loi et plus précisément par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, à laquelle les parties ne pourront plus déroger. Cependant, la loi renvoie à un décret en Conseil d’Etat les modalités d’application, lequel doit préciser «les charges, les impôts et taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs».

Précisons également que ces nouvelles dispositions sont, en principe, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi. Toutefois, et dès lors que la loi elle-même renvoie à un décret d’application, ces dernières ne trouveront à s’appliquer qu’à compter de la date d’entrée en vigueur dudit décret.

Le décret à paraître (selon nos informations en septembre) devrait donc, notamment viser les cas des impôts locaux, c’est-à-dire essentiellement ceux grevant l’immeuble proprement dit, tels que la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, certaines taxes d’urbanisme (liées au Grand Paris, taxe sur certains locaux en Ile-de-France, etc.) et dans une moindre mesure ceux liés à l’activité même des bailleurs. En effet, depuis 2010, du fait de l’imposition de plein droit de ces derniers à la contribution économique territoriale, certains baux commerciaux prévoient conventionnellement la refacturation au preneur à bail de la cotisation foncière des entreprises et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises dues par le bailleur.

Eu égard aux débats parlementaires, le législateur a clairement tenu à transposer aux baux commerciaux le régime déjà existant en matière de baux d’habitation. Ainsi, le nouveau dispositif devrait limiter les refacturations des impôts et taxes dont les bailleurs sont les redevables légaux comme ceux évoqués ci-dessus.
Toutefois, et à titre d’exemple, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pourraient toujours faire l’objet d’une refacturation, sous réserve pour le bailleur de respecter l’obligation d’adresser annuellement un état précis des charges refacturées dont les taxes.

L’incidence de ces nouvelles mesures devrait être neutre au regard de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises due par les preneurs, dans la mesure où ces derniers ne pouvaient déjà pas déduire les loyers et leurs compléments (tels que notamment la taxe foncière qui leur était usuellement refacturée). Côté bailleurs, la limitation du droit à refacturation de certains impôts et taxes devrait, en toute logique et dans un premier temps, entraîner une baisse de la valeur ajoutée produite, sauf compensation avec une augmentation des loyers sur les preneurs.

Cette nouvelle réglementation devrait théoriquement conduire à une augmentation faciale des loyers commerciaux dans la mesure où les bailleurs ne pourront plus distinguer ledit loyer et la répercussion des taxes laissées à leur charge.

Toutefois, la variabilité d’une année sur l’autre des taxes non répercutables liée à l’évolution des bases et des taux d’imposition sera difficile à prendre en compte. Cela rend donc aléatoire l’appréciation des charges liées aux baux de longue durée, sauf à pouvoir mettre en place une clause particulière lors des révisions triennales.
De façon indirecte, cette réforme devrait impacter les valeurs foncières servant d’assiette à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe foncière.