Lettres professionnelles

Avril 2018

Exonération des biens professionnels et impôt sur la fortune immobilière : quel avenir à l’aune de la réforme ?

Avril 2018 - Philippine Parini, PwC Société d’Avocats

La loi de finances pour 20181 ayant abrogé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour lui substituer, à compter du 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a recentré le champ d’application de cet impôt sur les actifs immobiliers.

Par Philippine Parini, PwC Société d’Avocats

Même si l’appellation de «biens professionnels» ne figure plus stricto sensu dans le texte tel qu’issu de la refonte, il n’en demeure pas moins que cette exonération est reconduite par le nouveau régime.

Le nouvel article 975 du Code général des impôts (CGI) prévoit, en effet, que les immeubles affectés à l’activité principale industrielle, commerciale2, artisanale ou libérale du redevable ou de l’un des membres de son foyer fiscal, ou à l’activité de la société au sein de laquelle ce dernier exerce son activité professionnelle principale sont exonérés d’IFI.

Le dispositif reprend donc dans les grandes lignes l’exonération dite des biens professionnels antérieurement définie aux articles 885 N à 885 R du CGI, tout en entérinant certains concepts doctrinaux.

Sont ainsi exclus du champ d’application de l’IFI :

Les biens et droits immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du contribuable et des membres de son foyer fiscal détenus directement par la personne physique et affectés à son activité, mais également les participations détenues directement ou indirectement par ces derniers dans une société, à hauteur de la quote-part de la valeur des titres correspondant aux immeubles mis à disposition du contribuable pour les besoins de l’exercice de son activité principale.

Une précision doit être formulée quant au cas des contribuables exerçant une activité de loueur en meublé professionnel ou de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.

L’article 975 V, 1 et 2 du CGI dispose que pourront être exonérés d’IFI les locaux d’habitation loués meublés sous réserve que le redevable propriétaire du bien réalise des recettes annuelles d’un montant supérieur à 23 000 euros dans le cadre de cette activité, et que ce dernier retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu. La condition relative à l’inscription du redevable au registre du commerce et des sociétés auparavant en vigueur n’est néanmoins pas reprise.

On relèvera également qu’aucune condition similaire de seuil minimal de recettes n’est requise en cas de location d’établissements commerciaux ou industriels, sous la réserve évidente que cette activité constitue l’activité principale du bailleur, sans que les modalités d’appréciation de cette dernière ne soient réellement précisées. Il conviendra dès lors d’identifier l’activité constituant l’essentiel des activités économiques du redevable, notamment en cas de pluriactivité.

Les immeubles mis à la disposition d’une société dans laquelle le redevable de l’IFI exerce son activité principale.

Encore une fois, la majorité des règles qui existaient sous l’empire du régime des biens professionnels alors applicable en matière d’ISF sont reprises. Le législateur a cependant dérogé au principe précédemment édicté selon lequel, lorsqu’un redevable souhaite se prévaloir de la dispense de la condition liée au seuil minimal de détention de 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société dont il est associé dirigeant, la valeur de la participation détenue par ce dernier devait représenter plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine imposable à l’ISF. Ce ratio est dorénavant apprécié eu égard à la valeur brute totale du patrimoine du redevable, et non plus uniquement de la valeur brute des biens imposables.

Point non négligeable, la réforme de l’IFI fut également l’occasion pour le législateur d’entériner la définition formulée par la doctrine et précisée par la jurisprudence de la notion de «holding animatrice de groupe».

En tout état de cause, la portée pratique de l’exonération des biens immobiliers professionnels dans le cadre de l’IFI devrait être limitée au regard du champ d’application recentré du nouvel impôt sur la fortune aux seuls biens et droits immobiliers non affectés à une activité opérationnelle au sens de l’article 966 du CGI.

1. Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017.
2. Au sens des articles 34 et 35 du CGI.