L'analyse de Joachim Azan et Nolan-Frédérick Darmon

L'analyse de Joachim Azan et Nolan-Frédérick Darmon

L’ISR donne toute sa valeur à l’immobilier !

Funds Magazine - Juillet 2016 - Joachim Azan et Nolan-Frédérick Darmon

L’industrie immobilière a tout à gagner à promouvoir un investissement socialement responsable qui va bien au-delà des seules normes environnementales.

Alors que l’investissement socialement responsable (ISR) représente aujourd’hui une part prépondérante et incontournable de l’industrie de la gestion en actions ou en obligations, ses principes tardent encore à essaimer dans le monde de l’immobilier. Pas de label, pas de code de bonnes pratiques, pas de norme professionnelle partagée pour encadrer un mode d’investissement pourtant essentiel à l’avenir de la profession d’investisseur en immobilier. Essentiel car il répond aux aspirations de la population et aux nouveaux schémas urbains développés par les grandes métropoles. Essentiel aussi car l’exemple de l’ISR dans les actions ou les obligations a démontré qu’il est possible d’investir plus efficacement tout en assurant le même degré de performance financière.

Sans même parler des effets à venir de la signature du traité de Paris sur le climat, l’immobilier ne peut plus s’envisager comme autrefois. Le développement de l’économie circulaire amène le secteur immobilier à aller bien au-delà des seuls aspects environnementaux. Un immeuble sain et mieux géré sur le long terme offre logiquement de meilleurs retours sur investissement.

Le prix n’est plus le seul critère déterminant

Évidemment, la question climatique reste centrale. Le secteur du bâtiment est responsable, rien qu’en France, d’un quart des émissions de gaz à effet de serre selon les chiffres de l’Ademe. Des normes, comme la haute qualité environnementale (HQE), ont été élaborées ces dernières années pour diminuer les effets négatifs sur l’environnement de la construction du bâtiment. Consommation économe et recyclage des matériaux, économies d’énergie, transformation de bureaux vacants en logements… De nombreuses pratiques permettent de lutter efficacement contre les émissions de gaz à effet de serre de l’immobilier.
Mais, pour être pertinente et efficace, la dimension responsable d’un investissement immobilier doit être étendue à l’ensemble du cycle de vie des bâtiments. L’immobilier n’est pas qu’une affaire de construction. Il doit aussi favoriser le progrès social, l’intégration des populations défavorisées, faciliter l’adaptabilité des logements, prévenir les risques, réduire les nuisances ou bien encore impliquer les habitants dans les processus de décision puis de gestion de l’immeuble. Comme l’a récemment démontré le concours «Réinventer Paris», ces critères sont plus largement intégrés dans les appels d’offres publics. Le prix n’est plus le seul critère déterminant d’un contrat public.

S’engager dans l’ISR pour ses propres investisseurs

L’immobilier socialement responsable constitue ainsi une occasion unique de faire naître un nouveau modèle parfaitement adapté aux attentes des populations urbaines, à l’image de ce que vivent d’autres industries. Le développement du véhicule électrique, par exemple, n’est pas qu’une question de mode de propulsion. Il s’accompagne d’une autre façon de se déplacer en ville. Il fait émerger de nouveaux modes de consommation, non plus dirigés par la propriété du bien mais par son usage. L’électrification du véhicule est également un facteur essentiel dans l’émergence de technologies de rupture, comme la voiture autonome.
L’immobilier socialement responsable ne doit pas attendre d’éventuelles normes créées par le législateur. L’industrie doit promouvoir et s’engager d’elle-même, et sans crainte, dans cette nouvelle voie. Cela nécessite évidemment la mise en place d’un reporting externe et indépendant permettant de mesurer et de suivre avec précision le respect des critères. Mais cela demande surtout un engagement total. La création de valeur(s) à long terme en dépend. L’industrie immobilière doit aussi cet engagement à ses propres investisseurs, eux-mêmes soumis à des contraintes de responsabilité environnementale avec, par exemple, l’article 173 de la loi de transition énergétique, qui leur impose plus de transparence sur l’empreinte carbone de leurs portefeuilles. Elle le doit enfin à ses collaborateurs. L’ISR constitue un facteur fédérateur puissant en matière de ressources humaines et de motivation des salariés.