L’article 119 de loi de finances pour 2024 a instauré une nouvelle obligation déclarative visant les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière au sens des droits d’enregistrement.
Le B du III de l’article 726 du Code général des impôts (« CGI ») exige désormais que les actes et déclarations relatifs à de telles cessions spécifient expressément si :
– la personne morale à prépondérance immobilière est une société mentionnée à l’article 1655 ter du CGI (c’est-à-dire société immobilière de copropriété transparente) ;
– les participations cédées confèrent au cessionnaire, direct ou indirect, le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles au sens de l’article 728 du CGI ;
– le cessionnaire a acquitté ou s’engage à acquitter, directement ou indirectement, des dettes contractées auprès du cédant par cette personne morale, en précisant, le cas échéant, leur montant.
Le texte n’établit pas de sanction spécifique pour le non-respect de cette nouvelle exigence déclarative. Par conséquent, les sanctions prévues par le droit commun devraient être applicables, en particulier celles mentionnées à l’article 1729 du CGI.
Ces nouvelles obligations s’appliquent aux actes rédigés et aux déclarations souscrites depuis le 1er janvier 2024.
Cet article de la loi de finances est issu d’un amendement dont l’exposé sommaire précise que la nouvelle obligation déclarative « vise à éviter les pratiques d’évitement de l’impôt utilisant les différences de règles d’imposition des cessions immobilières selon qu’elles interviennent directement ou par le biais de sociétés ».
Il est ajouté que l’objectif de l’amendement est de « corriger une forte distorsion fiscale au détriment de nos concitoyens qui s’acquittent de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dont l’assiette est constituée de l’intégralité du prix d’acquisition de leurs immeubles sans possibilité d’une telle déduction ; et, d’autre part, d’éviter des comportements d’optimisation fiscale pénalisant les comptes publics de l’Etat et des collectivités locales, étant donné que les sociétés à prépondérance immobilière ont recours à des emprunts et comptes courants à seule fin de minorer l’assiette du droit d’enregistrement ».
On note une certaine dissonance entre l’objectif affiché et le contenu réel de cette nouvelle disposition3, dans la mesure où l’amendement se limite à établir une obligation déclarative supplémentaire, et ne modifie d’aucune façon les règles régissant l’assiette des droits d’enregistrement.
Rappelons...
