Cette nouvelle édition de la Lettre de l’Immobilier est consacrée aux enjeux juridiques et fiscaux de l’immobilier géré. L’évolution rapide et protéiforme des modes d’occupation des constructions oblige les opérateurs à suivre avec attention la législation, dont il s’agit aussi bien de connaître l’état précis à un moment donné que d’anticiper les modifications adoptées pour accompagner les nouveaux besoins.
Dans le secteur résidentiel où émergent des besoins nouveaux de partage (coliving) et de prestations de services, les opérateurs doivent trouver la voie entre une réglementation (notamment Code de l’urbanisme) consacrant une vision dichotomique des destinations liées à l’habitation et l’hôtellerie et la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation imposant des contraintes de durée et d’encadrement du loyer inconciliables avec des produits hybrides de location partagée avec plus ou moins de services. La diversité des offres dans le marché du coliving – taille des résidences, services proposés, etc.- ne simplifie pas les choses.
Dans le secteur des résidences avec services, des problématiques similaires se rencontrent, imposant de concilier rigidité des règles d’urbanisme, caractéristiques techniques du local et modes d’occupation.
Outre les enjeux résultant de la réglementation (Code de l’urbanisme et PLU locaux), ces modes d’occupation posent des questions concernant l’organisation même de l’occupation des locaux par le(s) utilisateur(s). Ainsi, les parties devront choisir entre différents types de contrats (civil, commercial, mandat de gestion, contrat de prestation de services, etc.), parfois eux-mêmes source de contraintes juridiques et économiques (comme l’encadrement des loyers).
De son côté, le développement du télétravail, accéléré par la crise du Covid-19, conduit certaines entreprises à vouloir – au moins temporairement – redimensionner leur mode d’occupation de l’espace de bureaux et à chercher de la flexibilité, sans pour autant recourir au coworking qui, depuis plusieurs années, fait partie des modes d’occupation intégrés par les acteurs de l’immobilier et connait une multiplication et une diversification des offres.
Toutefois, un tel changement ne pourra en principe s’envisager pour le locataire que dans la durée, compte tenu des contraintes du statut des baux commerciaux, pourtant instaurées pour le protéger. En effet, au vu de la durée généralement ferme des baux consentis, toute flexibilité dans l’offre locative nécessitera un accord du bailleur.
Finalement, le choix du mode d’occupation des immeubles « gérés » devra aussi tenir compte des implications fiscales, tant en termes d’impôts directs que de TVA (ex : variation du taux selon le niveau de services des résidences proposés).
À ce jour, si les nouveaux modes d’occupation n’ont pas encore trouvé de régime légal adapté, on peut s’interroger sur la réelle pertinence de la création de nouveaux dispositifs ad hoc au regard de la rapide évolution des besoins.
Nous vous souhaitons une bonne lecture.
