C’est une question désormais classique dans les choix d’investissements que de savoir si les activités d’exploitation de résidences de services constituent des activités professionnelles. Une telle qualification n’est pas neutre en matière de droits de mutation à titre gratuit, d’impôt sur la fortune ou bien encore d’impôt sur le revenu au regard des régimes de sursis ou de report d‘imposition.
Dans les trois situations, il est fait référence à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière et sont exclues les activités de gestion pour compte propre d’un patrimoine mobilier ou immobilier.
Dans un récent arrêt du Conseil d’Etat du 19 avril 2022, (n°442946) pris pour l’application de l’article 150-0 B du CGI (sursis d’imposition des plus-values d‘apport), il a été jugé qu’une activité de loueur en meublé ne peut être regardée comme un investissement à caractère économique que si cette activité de location est effectuée par le propriétaire dans des conditions le conduisant à fournir une prestation d’hébergement ou si elle implique pour lui, alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains.
C’est une grille de lecture intéressante que le Conseil d ‘Etat a ainsi établie qui renvoie à l’existence de prestations annexes à celle de la simple mise à disposition d’un logement meublé ou en cas d’exploitation directe, à la mise en œuvre d’importants moyens matériels ou humains. Ces prestations peuvent être diverses, restauration, accueil, nettoyage, activités de loisirs, etc.
Cette grille de lecture est d’autant plus importante que depuis le 5 avril 2021, l’administration fiscale a exclu du bénéfice du régime de l’exonération de 75% (régime de l’article 787 B du CGI -donations dites Dutreil-), les donations ou successions portant sur les activités de locations meublées ou de locations d’établissements commerciaux ou industriels munis du matériel nécessaire à leur exploitation exercées en direct ou par l’intermédiaire de sociétés. Jusqu’à cette date, la doctrine administrative qui renvoyait à une position favorable prise en matière d’ISF, protégeait les contribuables mais elle a été rapportée par référence aux nouvelles règles en matière d’IFI.
En effet, sont notamment soumises à l’IFI les parts ou actions des sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Mais ne sont pas pris en considération les immeubles affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Ici encore, le dispositif exclue les activités de gestion de patrimoine immobilier propre et donc notamment selon l’administration fiscale les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation et les activités de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation.
Toutefois, et il s’agit d’une exception à cette règle, les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation et de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation peuvent, dans certains cas, être considérées comme commerciales pour l’application de l’exonération d’IFI prévue à l’article 975 du CGI, en application du V de cet article (BOI-PAT-IFI-30-10).
Ce dispositif exonère d’IFI, sous certaines conditions, les biens et droits immobiliers ainsi que les parts ou actions de sociétés ou organismes représentatives de ces mêmes bien ou droits actifs immobiliers, affectés à des activités et qui peuvent, en partie ou en totalité, être affectés à l’activité professionnelle principale du redevable et regardés comme l’outil de travail du redevable (actifs professionnels).
