Le secteur immobilier est assujetti à une taxation lourde à chaque phase de son évolution. Il se révèle être un pilier majeur des recettes fiscales, apportant près de 97 milliards d’euros dans les caisses publiques en 2022. Une somme colossale qui représente près de 10 % de l’ensemble des prélèvements obligatoires, englobant les impôts et les cotisations sociales. Alors que les investisseurs ont animé avec brio le marché immobilier ces dernières années, les pouvoirs publics en ont grandement profité.
Plongeons-nous dans l’univers des actifs immobiliers à vocation professionnelle. La chute prévue de 15 % à 40 % de la valeur de ces actifs, entre 2023 et 2024, contraste vivement avec le pic atteint en 2021. Cette baisse inéluctable du marché immobilier, tant en volume qu’en valeur, devrait nécessairement réduire la contribution fiscale du secteur. A titre d’exemple, prenons Paris : une baisse minimale d’environ 200 millions d’euros des droits de mutation est envisagée entre 2022 et 2024. Mais cette baisse, couplée à une décélération des transactions immobilières, aura un impact sur l’ensemble des autres impôts liés aux transactions, tels que les plus-values ou la TVA. De plus, elle devrait influencer de manière significative la rentabilité fiscale des actifs, compte tenu de l’inscription des dépréciations d’actifs dans les bilans des entreprises propriétaires.
Le traitement fiscal de ces dépréciations sera un enjeu crucial lors de la clôture des comptes de 2023 et 2024. Il semble que l’administration fiscale éprouve des réticences face à l’ampleur des ajustements de valeur qui auront un impact sur les résultats fiscaux des sociétés immobilières. Sa doctrine peine à suivre les évolutions des pratiques d’évaluation, qui favorisent désormais les approches basées sur le revenu immobilier net (discounted cash flows – DCF) plutôt que la valeur vénale comparée issue de transactions similaires. Cette méthode classique n’est désormais utilisée qu’à des fins de confirmation de...
