Jusqu’à présent, les clauses contraires aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux étaient nulles (C. com. art. L. 145-15 et art. L. 145-16, al. 1). De ce fait, les actions en nullité exercées contre ces clauses étaient soumises à la prescription biennale (C. com. art. L. 145-60).
Par Jean-Luc Tixier, avocat associé, spécialisé en droit immobilier et droit public.
La Cour de cassation avait ainsi confirmé le caractère tardif de l’action d’un contractant sollicitant la requalification d’une location-gérance en bail commercial statutaire, car celle-ci était soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 et que le délai de prescription courait à compter de la conclusion du contrat (Cass. com. 11 juin 2013, n° 12-16 103, F-P+B). Il avait été raisonné de la même manière à propos d’une demande de requalification d’un bail professionnel en bail commercial (Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-24 163, Bull. civ. III, n° 199), et à propos d’une demande de requalification d’un bail emphytéotique en bail commercial assujetti aux dispositions statutaires (CA Limoges, 10 mars 2011 : AJDI 2011, p. 694).
Pour que les clauses illégales ne deviennent plus inattaquables au-delà de deux ans, la loi «Pinel» modifie la sanction attachée à ces clauses. Elles sont désormais réputées non écrites (C. com. art. L. 145-15 modifié ; loi 2014-626 art. 6, I et II-1°). N’ayant pas d’existence, aucune prescription n’est susceptible de courir à leur égard.
Rappelons que les articles L. 145-15 et L. 145-16, alinéa 1 du Code de commerce, visent les clauses qui font échec au droit au renouvellement du bail (C. com. art. L. 145-8 s.) mais aussi celles qui sont contraires aux règles édictées en matière de révision du loyer (C. com. art. L. 145-37 s.), de déspécialisation (art. L. 145-47 s.), de mise en œuvre des clauses résolutoires (C. com. art. L. 145-41) et surtout en matière de cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce ou de l’entreprise du preneur.
