La lettre de l'immobilier

Edito

L’investissement étranger en France

Publié le 31 mars 2023 à 17h00

CMS Francis Lefebvre    Temps de lecture 3 minutes

La France reste une des destinations préférées pour les investissements étrangers et si le secteur de l’immobilier français contribue à cet intérêt, force est de considérer que l’environnement fiscal et juridique dans lequel ces investissements peuvent s’opérer n’est pas exempt de toute difficulté, voire de tout piège.

Par Richard Foissac, avocat associé

Nous avons ainsi souhaité consacrer ce nouveau numéro de la lettre de l’immobilier aux investissements étrangers en France, et évoquer tout d’abord les difficultés que peuvent rencontrer les investisseurs étrangers en matière d’imposition des plus-values, d’impôts sur la détention d’actifs immobiliers, de TVA ou bien encore de traitement des revenus de certaines sociétés immobilières exonérées d’impôt sur les sociétés. On constatera notamment en matière de taxe de 3 % et d’impôt sur la fortune immobilière  mais également en matière de taxation de certaines plus-values, que la complexité des règles applicables et pour certaines leur caractère antiéconomique, peut être source d’impositions lourdes et non prévues, situation que les décisions de justice récentes rendues n’améliorent pas. Quant à ceux des investisseurs étrangers qui privilégieront le recours à des sociétés immobilières exonérées, ils devront porter une attention toute particulière au régime d’imposition des revenus qui dépendra principalement du statut et de la résidence fiscale des actionnaires.

Nous évoquerons également les difficultés d’assimilation de certaines sociétés étrangères à des sociétés françaises pour le besoin de l’application des règles fiscales françaises à la lecture notamment de deux décisions récentes du Conseil d’Etat et du tribunal administratif de Paris, ainsi que l’impact que ne manquera pas d’avoir le projet de directive ATAD 3 sur les structures internationales de détention immobilière.

Sur le plan juridique, nous observerons que si le droit immobilier français ne contient que très peu de dispositions spécifiquement applicables aux étrangers, il faut néanmoins noter la problématique de la représentation et de l’habilitation des signataires d’une société étrangère dans un contrat ainsi que l’attention qui doit rester portée à la réglementation relative au contrôle des investissements étrangers en France, qui peut entraîner pour certains investisseurs étrangers une obligation de notification et d’autorisation préalable par le ministre en charge de l’Economie. Nous consacrerons également des développements au règlement UE du 15 mars 2023 relatif aux fonds européens d’investissement à long terme qui renforce l’attractivité des ELTIF. Nous rappellerons les conditions permettant une application du statut des baux commerciaux aux étrangers et l’importance de l’immatriculation au RCS du locataire à l’adresse des locaux loués. Un dernier thème sera celui des particularités des financements immobiliers en France que ne peuvent ignorer les investisseurs étrangers. 


La lettre de l'immobilier

Les enjeux fiscaux des investissements immobiliers des non-résidents en France

CMS Francis Lefebvre    Temps de lecture 12 minutes

Un des facteurs importants de la décision d’investissement dans un projet immobilier est pour les non-résidents la maîtrise des incidences fiscales qu’entraînent la détention et l’exploitation d’immeubles. L’objectif n’est pas de décrire l’ensemble des règles fiscales applicables mais de souligner certaines difficultés que peuvent rencontrer les investisseurs étrangers dans l’application des règles en question et notamment en matière d’imposition des plus-values, de traitement des revenus de certaines sociétés immobilières exonérées d’IS, d’impôts sur la détention d’actifs immobiliers, de TVA et enfin d’impôts locaux.

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