Ce numéro de la Lettre de l’Immobilier est consacré à l’évaluation et à la réévaluation des immeubles des entreprises. Nous évoquerons ainsi tout d’abord les conditions dans lesquelles l’Administration peut remettre en cause le prix d’une transaction immobilière pour les besoins du contrôle des droits de mutation et de l’impôt sur les sociétés et pourrons constater que si le Conseil d’Etat semble exiger désormais un écart significatif de valeur pour remettre en cause une transaction, ce principe reste néanmoins incertain s’agissant des actifs immobiliers.
Par Richard Foissac, avocat associé.
Dans le cadre de l’examen des règles applicables en matière de droits de mutation, nous évoquerons la question de la solidarité entre vendeur et acquéreur et distinguerons ainsi la notion de redevable de l’impôt de celle de codébiteur solidaire des droits.Appliquant l’adage «mieux vaut prévenir que guérir», nous avons ouvert notre tribune à un spécialiste de l’évaluation d’actifs, dont le témoignage ne peut que convaincre de l’utilité de procéder à titre préalable et préventif, aux expertises immobilières. Cette conviction est d’ailleurs partagée par l’Administration elle-même qui a mis en place l’outil d’évaluation Patrim, destiné à permettre aux contribuables d’estimer la valeur de certains de leurs biens immobiliers et auquel nous consacrerons un article. La connaissance des valeurs d’actifs renvoie par ailleurs à deux sujets distincts, à savoir la politique de dotation des provisions pour dépréciation d’actifs immobiliers et la réévaluation libre des actifs en question. En ce qui concerne les provisions, nous rappellerons la particularité prévue par l’article 39-1-5-39e alinéa du Code général des impôts qui limite les provisions pour dépréciation à hauteur de la moins-value nette latente existant à raison de l’ensemble des immeubles détenus par l’entreprise.
Les développements que nous consacrerons aux conséquences de la réévaluation des actifs immobiliers concerneront trois situations spécifiques : celle des sociétés de personnes détenues par des associés personnes physiques compte tenu de la décision du Conseil d’Etat du 12 juillet 2013, qui crée un nouveau fait générateur d’imposition des plus-values immobilières, celle des sociétés immobilières étrangères qui transfèrent leur siège social en France pour lesquelles la question de la réévaluation des immeubles français préalablement au transfert de siège reste une question très controversée, enfin celle des locaux dits industriels en matière de fiscalité locale pour lesquels les réévaluations restent sans incidence. Enfin, nous réserverons, actualité jurisprudentielle oblige, de longs développements à la responsabilité du maître d’ouvrage en matière de sous-traitance au regard de la lutte contre le travail dissimulé et constaterons que la décision commentée de la cour d’appel de Chambéry du 7 novembre 2013 s’inscrit dans le cadre plus large de la lutte contre le travail dissimulé et les fraudes au détachement en Europe.
