A cette question, il convient d’apporter une réponse nuancée et de distinguer plusieurs cas de figure.
Par Philippe Tournès, avocat associé en TVA. Il conseille notamment en matière immobilière tant des sociétés de promotion privées que des organismes d’habitat social ou des sociétés foncières. philippe.tournes@cms-bfl.com
Si le bien a été acquis par un non-assujetti, l’indemnité d’expropriation n’est jamais imposable.
Lorsque l’immeuble (achevé depuis moins de cinq ans) est détenu par une entreprise ayant la qualité d’assujetti à la TVA et réalisant, par ailleurs, des opérations immobilières dans un cadre patrimonial, l’expropriation est réputée intervenir en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial et n’entre pas dans le champ d’application de la TVA. En ce sens, l’administration fiscale précise que si la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006, relative au système commun de la TVA, qualifie de livraison de biens la transmission réalisée à l’occasion d’une procédure d’expropriation, il y a lieu de supposer qu’elle ne constitue pas, en principe, une opération économique pour l’exproprié dès lors que la contrepartie reçue a le caractère d’une indemnité.
L’Administration ajoute toutefois qu’il en va autrement lorsque l’exproprié établit que cette livraison répond par ailleurs aux besoins de son entreprise (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10). Cette précision a vraisemblablement pour objet de permettre à un assujetti qui aurait engagé des dépenses à l’occasion de la procédure d’expropriation (frais d’expertise, honoraires d’avocats, etc.) en soumettant l’indemnité d’expropriation à la TVA, de récupérer la TVA y afférente, ce qui ne serait pas possible si l’indemnité était placée hors du champ d’application de la TVA.
Reste le cas le plus délicat, celui d’un professionnel de l’immobilier dépossédé de son immeuble ou de son terrain à bâtir : la lecture a contrario de l’instruction ainsi que du texte de l’article 14 de la directive TVA laisse à penser aux vérificateurs, que l’indemnité d’expropriation est de plein droit soumise à la TVA. Cette opinion est à notre avis discutable si le caractère indemnitaire des sommes perçues est nettement établi.
