La Lettre de l'Immobilier avec CMS Francis Lefebvre Avocats

Décembre 2013

Nouvelles incitations fiscales en faveur du logement social : la symphonie inachevée

09 décembre 2013 - Jacqueline Sollier, CMS Bureau Francis Lefebvre

Le projet de loi de finances pour 2014 envisage de donner un coup de pouce aux organismes HLM par des mesures fiscales visant à réduire le coût de construction des logements sociaux et à leur faciliter l’accès aux réserves foncières.

Par Jacqueline Sollier, avocat associé, spécialisé en fiscalité.

Les organismes HLM bénéficient logiquement d’un régime fiscal privilégié. L’article207 1 4° du code général des impôts (CGI) prévoit en leur faveur une exonération d’impôt sur les sociétés qui, afin de favoriser le développement du logement social, a été recentrée en2005 sur les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général défini à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH). C’est-à-dire principalement les opérations de construction, acquisition, attribution et gestion de logements locatifs destinés aux personnes à revenus modestes (les autres opérations réalisées parles organismes du logement social sont imposées dans les conditions de droit commun).

Les dispositions législatives actuellement en discussion devant le Parlement comprennent de nouvelles mesures qui, si elles sont adoptées,devraient contribuer à dynamiser ce secteur :
– réduction à 5 % (au lieu de 7 % actuellement)du taux de la TVA applicable aux opérations de construction et de rénovation de logements sociaux et d’accession à la propriété pour les ménages modestes ;
– exonération des plus-values immobilières réalisées par les particuliers à l’occasion de la cession de biens immobiliers au profit d’organismes du logement social entre le 1er janvier2014 et le 31 décembre 2015. Cette dernière mesure est la résurgence d’un dispositif qui avait déjà été appliqué jusqu’au 31 décembre2011 et qui, à l’époque, avait rencontré un succès certain. Il faut dire qu’elle produit des effets bénéfiques tant pour le vendeur que pour l’acquéreur : une fiscalité allégée pour le premier qui se traduit mécaniquement par une modération du prix d’achat pour le second.

Il en résulte ainsi un amoindrissement du coût d’acquisition du foncier par les organismes du logement social particulièrement pertinent à l’heure où le Gouvernement s’est engagé sur un programme de construction de 150 000 logements sociaux par an. Alors que le dispositif applicable jusqu’en 2011prévoyait une incitation à la fois pour les particuliers(exonération d’impôt) et pour les entreprises(réduction du taux d’IS à 19 % au lieu de 33,33 %), le projet de loi de finances pour 2014 tel qu’il a été adopté en 1ère lecture par l’Assemblée nationale en limite le rétablissement aux plus-values réalisées par les seules personnes physiques.Trois amendements visant à l’étendre aux entreprises ont été rejetés par la commission des finances de l’Assemblée nationale.

Ce rejet est très surprenant lorsque l’on sait que, bon an mal an, les organismes HLM achètent autant de terrains à des particuliers qu’à des entreprises.En d’autres termes, la limitation de la mesure aux plus-values réalisées par les particuliers a vocation à en réduire l’efficacité d’environ 50 %. La consultation des débats qui sont intervenus devant la commission des finances de l’Assemblée nationale montre que le rejet de ces amendements est fondé sur une crainte totalement injustifiée résultant d’une mauvaise lecture du texte des amendements présentés.

Alors que ces derniers ne visaient qu’à rétablir la mesure de faveur prévue au profit des entreprises qui cèdent des immeubles à des organismes du logement social, le rapporteur général a cru y déceler une mesure visant à réinstaurer un dispositif d’application beaucoup plus large profitant également aux plus-values réalisées par les entreprises cédant des terrains à des opérateurs étrangers au secteur du logement social (SIIC, SCPI et SPPICAV) pour lesquels elle aurait constitué un effet d’aubaine inutilement coûteux pour les finances publiques. On peut donc espérer que nos parlementaires feront une lecture plus attentive du texte de ces amendements et qu’ils en prendront la juste mesure qui est de favoriser l’accès des organismes du logement social, et d’eux seuls, aux réserves foncières dont ils manquent cruellement.

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