La Lettre de l'Immobilier avec CMS Francis Lefebvre Avocats

Décembre 2013

Quelques apports majeurs du projet de loi ALUR sur les baux d’habitation

09 décembre 2013 - Brigitte Gauclère, CMS Bureau Francis Lefebvre

Le chapitre 1er du projet de loi ALUR modifie et complète le cadre juridique des rapports locatifs entre bailleurs et preneurs dans le parc privé, tant pour le logement nu que pour le logement meublé qui constitue la résidence principale du preneur.

Par Brigitte Gauclère, avocat spécialisé en droit immobilier.

De nombreuses retouches sont apportées à la loi du 6 juillet 1989, avec des apports nouveaux, dont certains majeurs. Le régime locatif des logements meublés est complété avec la définition du mobilier nécessaire pour que le logement puisse prétendre à cette qualification. Le Sénat a aussi ajouté un dispositif sur la colocation.

S’agissant des locations nues régies par la loi de1989, la notion de résidence principale est défi -nie : elle s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle,raison de santé ou cas de force majeure, soit parle preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Le projet de loi prévoit que le contrat de location respectera un contrat-type défi ni par décret en Conseil d’Etat. Ce contrat-type devra notamment mentionner (1) le loyer médian de référence et le loyer médian de référence majoré, correspondant au type de logement et définis par le représentant de l’Etat et du département sur certaines zones d’urbanisation définies par la loi, (2) le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier aura quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ainsi que (3) la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.

Le dispositif tendant à protéger les locataires encas de vente par lots d’un immeuble (vente à la découpe) est renforcé puisque le projet de loi prévoit son application à la vente de plus de cinq logements dans un même immeuble, au lieu de dix jusqu’à maintenant. Cette disposition concernerait les congés postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi. Le projet de loi modifie également l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre1975 relatif au droit de préemption du locataire consécutif à la première vente à la suite de la division de l’immeuble.

Le projet de loi veut clarifier la règle de partage de la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à la rédaction ou à la négociation d’un bail : cette rémunération serait à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail qui seraient partagés entre bailleur et preneur, dans certaines limites.

Dans les zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements,le projet de loi prévoit que chaque année un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré, définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique, seront fixés par le représentant de l’Etat. Le loyer de base des logements mis en location dans ces zones sera fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, mais dans la limite du loyer médian de référence majoré, un complément de loyer exceptionnel pouvant être justifié dans certains cas. Ce loyer pourra ensuite être révisé chaque année à la date convenue entre les parties. Lors du renouvellement du bail, ce loyer pourra faire l’objet d’une action en diminution s’il est supérieur au loyer médian de référence majoré ou d’une action en réévaluation s’il est inférieur au loyer médian de référence minoré.

Une mesure importante de ce projet de loi est la mise en place d’une garantie universelle de loyer au 1er janvier 2016. Ce dispositif a pour but d’indemniser les impayés de loyer du parc locatif privé, qu’il s’agisse de location nue ou meublée.Cette garantie, qui se substituera au cautionnement sur les logements éligibles, sera administrée par un établissement public administratif de l’Etat.

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