La Lettre de l'Immobilier avec CMS Francis Lefebvre Avocats

Septembre 2014

Exonération des plus-values immobilières des non-résidents : les précisions de l’Administration

22 septembre 2014 - Julien Saïac

Les personnes physiques non résidentes qui cèdent un bien immobilier situé en France sont soumises à l’impôt sur le revenu en France en vertu de l’article 244 bis A du Code général des impôts.

Par Julien Saïac, avocat associé en fiscalité internationale, CMS Bureau Francis Lefebvre. Il traite plus particulièrement des questions relatives aux restructurations internationales et aux investissements immobiliers.

Toutefois, la loi a prévu de longue date un régime d’exonération pour la première cession réalisée par des ressortissants de l’UE ou de l’EEE qui ont été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession. Seul un bien constituant l’habitation du cédant et dont celui-ci avait eu la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession pouvait bénéficier de l’exonération.

La loi de finances pour 2014 a modifié ce régime d’exonération comme suit, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2014 :
– l’exonération peut désormais également s’appliquer à un bien dont le contribuable n’a pas la libre disposition, mais dans ce cas, la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert de domicile hors de France ;
– la plus-value nette imposable n’est plus exonérée que dans la limite de 150 000 euros, alors qu’elle l’était en totalité précédemment.
Comme par le passé, l’exonération reste applicable sans condition de délai particulière en cas de libre disposition du bien avant le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

La doctrine administrative a été modifiée le 6 juin dernier (en particulier le BOI-RFPI-PVI-10-40-50), afin de préciser notamment les points suivants :
– l’exonération ne s’applique qu’aux cédants personnes physiques et non aux personnes morales, même s’il s’agit d’une société de personnes translucide. De même, l’exonération ne peut s’appliquer que lorsque le contribuable détient directement le logement en France. Ainsi, ne sont visées ni les cessions d’un logement réalisées par une société intermédiaire, ni les cessions par l’associé non résident des titres d’une société à prépondérance immobilière ;
– comme auparavant, le cédant doit pouvoir justifier d’une résidence continue en France pendant au moins deux ans avant la cession. Il est précisé qu’une personne peut se prévaloir des années au titre desquelles elle était, en tant qu’enfant mineur, rattachée au foyer fiscal de ses parents eux-mêmes domiciliés en France ;
– l’exonération reste limitée à la cession d’une seule résidence par contribuable. Toutefois, il est admis de ne pas prendre en compte des cessions qui ont bénéficié d’un autre motif d’exonération (exemple : cession au profit d’organismes en charge du logement social), pour lesquelles aucune plus-value n’a été constatée ou encore pour lesquelles aucune plus-value n’a été imposée du fait de l’application de l’abattement pour durée de détention ;
– enfin, il n’est pas tenu compte des exonérations dont le cédant a pu bénéficier précédemment, en tant que résident de France, au titre notamment de la cession de sa résidence principale.

Il est également précisé que les contribuables n’ont pas le libre choix de la cession à raison de laquelle ils demandent à bénéficier de l’exonération : c’est toujours la première cession éligible qui pourra être exonérée et les contribuables devront donc en tenir compte pour déterminer l’ordre des cessions, si plusieurs biens sont susceptibles d’être concernés.

En ce qui concerne la fraction de la plus-value exonérée, l’Administration a précisé que le plafonnement à 150 000 euros s’apprécie individuellement au niveau de chaque cédant en présence de concubins, de personnes pacsées ou d’indivisaires. En cas de cession d’un bien par un couple marié, et bien que les époux soient normalement considérés comme des co‑cédants, il est admis que le plafonnement soit apprécié au niveau de la quote-part de la plus-value revenant à chaque époux individuellement et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.