La Lettre de l'Immobilier avec CMS Francis Lefebvre Avocats

Septembre 2014

Prorogation de l’abattement de 25 % sur les plus-values immobilières des particuliers : quelles contraintes ?

22 septembre 2014 - Par Christophe Frionnet et Jean-Luc Tixier

La loi de finances pour 2014 avait légalisé l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières autres que celles de terrains à bâtir réalisées jusqu’au 31 août 2014.

Par Christophe Frionnet, avocat associé spécialisé en fiscalité, et Jean-Luc Tixier, avocat associé, spécialisé en droit immobilier et droit public, CMS Bureau Francis Lefebvre.

Depuis, une seconde mesure prend le relais jusqu’à fin 2016 mais dans un cadre restrictif aux contours encore perfectibles, malgré l’intervention de la dernière loi de finances rectificative pour 2014.

Ainsi un particulier qui cède un immeuble destiné à être démoli et reconstruit en logement d’habitation peut encore bénéficier de cet abattement sur sa plus-value. Le bien doit être situé dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (tel que défini pour l’application de la taxe sur les logements vacants) et, pour les cessions réalisées en 2015 et 2016, la promesse de vente doit avoir date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.

Mais la loi avait aussi prévu que l’acquéreur s’engage, dans l’acte, à reconstruire des locaux d’habitation dont la surface de plancher soit au moins égale à 90 % de celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols (COS), dans un délai de quatre ans à compter de la date dudit acte. En cas de non-respect de cet engagement, l’acquéreur est redevable d’une amende égale à 10 % du prix d’acquisition.

La mise en œuvre de cette règle posait des difficultés pratiques :
– en effet l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de loi ALUR, dispose que le règlement d’un plan local d’urbanisme (PLU) ne peut plus comporter de COS1 ;
– le terrain acquis peut fort bien être situé dans une zone d’un plan d’occupation des sols (POS) ne comportant aucune règle de COS ;
Les acquéreurs n’étaient donc pas toujours en mesure d’établir l’exacte étendue de leurs obligations en termes de constructibilité, situation pour le moins dommageable compte tenu de la pénalité encourue.

La loi de finances rectificative pour 2014 a tenté d’apporter une solution en remplaçant la notion de COS par celle de «surface de plancher». Désormais, les logements construits doivent présenter une surface au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du PLU ou du POS.

Toutefois, l’adoption de la notion de surface de plancher «maximale autorisée» fait surgir de nouvelles incertitudes et ne paraît pas suffisamment précise pour mettre en œuvre de manière fiable le dispositif susvisé.

En effet, la suppression du COS ne signifie pas pour autant que les constructions soient libres de toutes règles. En effet le PLU ou le POS peut fort bien encadrer indirectement la densité des constructions par la combinaison des règles de gabarit, recul, emprise au sol, implantation des constructions, hauteur, prospects par rapport aux voisins, etc.

La surface de plancher maximale autorisée «en application des règles du PLU ou POS» n’est donc plus calculable aussi facilement qu’auparavant. Il ne s’agit plus d’effectuer un calcul mathématique, relativement rapide, mais de procéder à la détermination de la combinaison optimale des différentes règles en cause ; l’exercice implique d’ailleurs d’avoir recours à un professionnel de la conception (architecte, bureau d’étude, maître d’œuvre, etc.).

A ce jour, et dans la mesure où l’Administration n’a pas encore commenté ce dispositif, il serait donc recommandé d’établir une étude préalable combinant toutes les règles d’urbanisme en collaboration avec les professionnels précités ; l’appréciation de la condition relative à la surface maximale de plancher s’avère néanmoins empreinte d’aléa tant la consistance et la nature des projets architecturaux peut s’avérer variée. Il sera toujours délicat pour un programme donné de pouvoir opposer, dans un sens comme dans un autre et pour les besoins du texte fiscal, un seul et unique calcul théorique de surface de plancher maximale.

1. Cette suppression du COS ne s’applique pas sur le territoire des communes couvertes par un POS imposant un COS ; rappelons que les POS qui n’ont pas été mis en forme de PLU en application des articles L. 123-1 s. C. urb. au plus tard le 31 décembre 2015 seront caducs à compter de cette date. Notons que la loi a en outre régi l’hypothèse où le POS aurait été mis en révision.