La question de l’aléa en matière d’urbanisme vise, plus généralement, l’incertitude de la mise en œuvre d’un projet immobilier, que ce soit dans la réalisation de travaux, l’achat d’un immeuble ou une prise à bail de locaux. Pour l’ensemble des projets immobiliers qui nécessitent l’obtention d’une autorisation ou la sécurisation d’une situation administrative satisfaisante ou nécessaire à leur bon déroulement, les acteurs du secteur immobilier tendent à rechercher la gestion du risque.
Ce risque peut se rencontrer aussi bien en amont d’une opération que lors de son suivi.
La gestion du risque d’un aléa en amont d’un projet
En amont d’une opération, l’acquéreur, le locataire ou, plus généralement, la partie souhaitant mettre en œuvre un projet, aura comme objectif de sécuriser son projet en écartant autant que possible les aléas pouvant mettre en péril ce projet. Ces aléas peuvent se situer au stade de l’obtention ou à celui du maintien d’une ou de plusieurs autorisations nécessaires pour mener à bien le projet. Pour les gérer, il est possible de prévoir dans les contrats une condition suspensive relative à l’obtention desdites autorisations. Aussi, les parties peuvent prévoir un délai pour la réalisation de ses conditions suspensives, y compris des dates butoir à partir desquelles la possibilité est ouverte à chacune des parties de prendre ses distances avec le projet, en particulier pour éviter de bloquer des fonds et/ou les équipes de projet sur une période trop importante. L’exemple de la vente en l’état futur d’achèvement, dans laquelle l’acquéreur aura comme objectif de sécuriser le risque lié à l’obtention d’une autorisation de construire purgée de tout recours de tiers, est assez classique. Pour gérer l’aléa d’un éventuel recours à cette autorisation, l’acquéreur cherchera le juste équilibre entre la sécurisation de l’autorisation et le délai nécessaire pour ladite obtention. La même problématique se pose pour un locataire qui souhaite exercer certaines activités au sein de locaux. Certes, un bailleur ne peut se libérer de son obligation de délivrance, mais dans l’hypothèse où l’activité du locataire nécessite des autorisations supplémentaires spécifiques, il est recommandé de réaliser en amont de la signature du bail, une étude de faisabilité d’obtention de ses autorisations.
La sécurisation du projet
A la suite de la signature d’un contrat concernant un projet spécifique, il n’est pas inhabituel de prévoir des obligations à la charge d’une partie. Nous pouvons penser ici à l’obtention de la conformité de l’autorisation de construire ou de certifications visant une certaine performance énergétique ou environnementale. Ces éléments ont fait partie de la valorisation par les parties du projet et, en conséquence, leur obtention correspond à l’accord global. La difficulté tient aux objectifs opposés des parties : le vendeur ou bailleur souhaite se libérer d’une obligation de faire et l’acquéreur ou le preneur souhaite disposer de l’ensemble des documents et autorisations pour son projet. A ce titre, les parties peuvent prévoir des mécanismes ayant une incidence sur le prix ou le loyer. Il en va ainsi de la mise en place d’un séquestre ayant pour objet de permettre à une partie de disposer d’une somme (qui de facto revient à une réduction du prix) pour réaliser les travaux nécessaires afin d’obtenir la conformité ou la certification recherchée. La négociation entre les parties portera en particulier sur le montant des sommes séquestrées. Une analyse aussi bien juridique que technique peut être utile afin d’évaluer aussi bien la faisabilité que le prix d’obtention d’un document.
