La crise actuelle est problématique pour les fonds immobiliers non cotés, car elle combine plusieurs facteurs négatifs – inflation et hausse des conditions de financement notamment –, qui fragilisent la valorisation des portefeuilles d’actifs et la santé de certains locataires. Le marché de la pierre-papier est donc entré dans un nouvel environnement qui questionne les fondements de son attractivité.
Rien ne semble freiner le développement de la pierre-papier. Au troisième trimestre, les trois grandes catégories de fonds immobiliers accessibles au grand public (SCPI, SCI et OPCI) ont affiché une collecte nette de 3,4 milliards d’euros, en hausse de 50 % sur un an. Pourtant, les deux moteurs de performance du véhicule phare (la SCPI), que sont la distribution de revenus et la valorisation du prix des parts, sont sérieusement impactés par le nouvel environnement. D’ailleurs, côté institutionnels, l’attentisme est de mise et les acteurs préfèrent reporter leurs investissements face au manque de visibilité.
Un ajustement des valeurs d’expertise
Actualisées chaque année, ces valeurs servent de référence à la valeur de reconstitution d’une SCPI (valeur nette de son patrimoine augmentée des frais et taxes nécessaires pour la recréer à l’identique). Pour les SCPI à capital variable, c’est-à-dire la grande majorité du marché, le prix de souscription fixé par la société de gestion peut osciller entre plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. Cette fourchette est plutôt rassurante et laisse une marge de manœuvre aux sociétés de gestion. Les CGP ne s’attendent donc pas à de gros mouvements sur les valeurs d’expertise fin 2022. La confiance est aussi généralement présente parmi les gestionnaires interrogés, notamment Sofidy et Corum. Toutefois, la vigilance est de mise pour 2023. En immobilier d’entreprise, le repricing des actifs pourrait atteindre entre 10 % et 20 %. Dans ce contexte, Vincent Danis,...
