Allocation

Steven Perron, Foncière Magellan

Proposer une offre différenciante sera indispensable pour que les actifs de bureaux séduisent les utilisateurs

Option Finance - 7 mai 2020 - Parole d'expert

Immobilier de bureaux

Steven Perron, président-fondateur de Foncière Magellan, nous présente les conséquences de la crise sanitaire actuelle sur sa société et les évolutions notables du marché des bureaux.

Comment votre société traverse-t-elle la crise ?

Nous opérons sur un marché, l’immobilier de bureaux, qui présente des fondamentaux solides. Les actifs «core», sur lesquels nous sommes positionnés, font preuve d’une bonne résilience car ils affichent une demande bien supérieure à l’offre. Foncière Magellan détient essentiellement des actifs de bureaux en régions, loués en grande partie à des grands comptes. Nous ne rencontrons donc pas de difficultés particulières dans le recouvrement des loyers. Ceux du second trimestre ont pu être versés sans difficulté et il devrait en être de même pour le troisième trimestre. Les demandes d’aménagement sont extrêmement limitées, analysées au cas par cas, et se traduisent surtout par des aménagements ponctuels voire des allongements de durées de baux. En cette période inédite, faire preuve de souplesse envers nos locataires en difficulté est une évidence. Ces valeurs sont en ligne avec notre stratégie ISR.

Quels sont les impacts durables de cette crise ?

Elle va certainement accélérer les transformations de l’industrie immobilière. Avant même qu’elle ne survienne, nous avions identifié trois axes de réflexion. D’abord, la flexibilité des immeubles est devenue un critère d’investissement essentiel. Il est désormais primordial que les surfaces soient divisibles au maximum afin de répondre aux exigences locatives, en constante évolution. Ensuite, le locataire doit désormais être envisagé comme un client et non un simple utilisateur ; de ce fait, il faut qu’il puisse bénéficier d’un ensemble de services au sein d’un immeuble de bureaux. Notre partenariat avec la French Proptech initié il y a plus de deux ans nous permet de développer la digitalisation et la connectivité de nos immeubles et d’améliorer ainsi le bien-être et le confort de nos locataires. Par exemple, certaines solutions permettent aujourd’hui d’enregistrer en temps réel toutes les caractéristiques techniques des actifs, créant ainsi une sorte de «mémoire vive» permettant d’en assurer un meilleur suivi au quotidien... Enfin, l’animation des immeubles est un élément clé pour pérenniser la présence des locataires. Nos interlocuteurs dédiés, basés à Nantes, Paris, Lyon, Strasbourg et bientôt Bordeaux, apportent un soin particulier à cette relation «client»... Nos équipes vont également proposer aux utilisateurs d’optimiser leurs mètres carrés grâce à une nouvelle vision de l’aménagement des espaces que nous déployons progressivement.

Comment créer une offre différenciante en immobilier de bureaux ?

Nous travaillons à la fois sur des actifs obsolètes, que nous restructurons, et sur les immeubles de demain, les «smart buildings». La qualité du lieu de travail est devenue essentielle pour permettre aux entreprises d’attirer les talents. Notre travail sur le Parc du Moulin à Vent à Vénissieux, acquis en décembre 2018, est un modèle de rénovation et de revalorisation verte et durable d’un actif. Ce parc s’étend sur 34 000 m2 aujourd’hui et 56 000 m2 demain. Il est l’un des plus importants parcs d’affaires de la métropole lyonnaise. Notre mission d’asset et property manager consiste à la fois à améliorer significativement les performances énergétiques et le confort des usagers, à développer des surfaces complémentaires et à mettre en place de nouveaux services. Pour cela, nous pouvons compter sur nos liens avec les acteurs de la proptech. Les services proposés par ces acteurs permettent, par exemple, de piloter l’éclairage ou la ventilation de l’immeuble en temps réel grâce au recours aux techniques d’intelligence artificielle mises en place chez nos locataires. Cette crise sanitaire devrait d’ailleurs renforcer les exigences de filtration et de traitement de l’air.

Quels sont vos autres atouts pour affronter les mutations en cours ?

Cette crise devrait accélérer les mouvements démographiques à l’œuvre et l’essor de certaines grandes métropoles régionales comme Nantes, Bordeaux, Montpellier ou Toulouse, qui concentrent déjà la majorité de nos investissements. Notre savoir-faire dans le repositionnement d’actifs et le renouvellement urbain en régions, en particulier à travers notre FPCI Immoval 2020, nous permet de bénéficier de cette évolution.

Les risques ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) seront de plus en plus pris en compte dans les politiques d’investissement. Notre démarche ISR initiée il y a plus d’un an nous permet de répondre pleinement et sereinement aux investisseurs à la recherche d’investissements durables et responsables.

Enfin, notre collaboration avec la French Proptech est aujourd’hui une force majeure qui nous permet d’être plus agiles et innovants au regard d’un grand nombre de sujets : maîtrise de la consommation énergétique de nos actifs, gestion des flux, optimisation des charges, services aux locataires, qualité de l’air… 

À lire aussi

Pierre Leroy, président de la French Proptech et co-fondateur de la start-up EP, fournisseur de données immobilières

«Le monde de l’asset management devra se transformer.»

Benoît Le Pape, responsable obligations convertibles de Schelcher Prince Gestion

L’environnement de marché est favorable aux obligations convertibles