Dans sa volonté de relancer la vente de logements sociaux, le législateur instaure un nouveau cadre juridique relatif à la vente d’HLM et introduit un nouvel acteur à cet effet : la société de vente d’HLM.
Par Jean-Luc Tixier, docteur en droit, avocat associé en droit immobilier et droit public. Il assiste – conseil et contentieux – les entreprises commerciales et industrielles, et intervient auprès des promoteurs en matière de droit de l’immobilier, droit de l’urbanisme et droit de la construction. Il est chargé d’enseignement à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Il est coauteur du Mémento Expert Francis Lefebvre baux commerciaux et Simon Estival, avocat en droit immobilier. Il intervient dans tous les domaines du droit immobilier, notamment en matière de baux commerciaux, copropriété, construction et avant-contrats immobiliers.
Les objectifs sont clairs : vendre 40 000 logements sociaux par an, soit quadrupler les ventes actuellement comptabilisées afin de permettre aux organismes HLM de se constituer des fonds propres et, le cas échéant, de pallier la diminution des aides à la pierre versées par l’Etat aux bailleurs sociaux.
Ces objectifs répondent à un besoin de production de logements sociaux et de rénovation du parc locatif existant.
Le nouveau dispositif introduit par l’article 97 de la loi ELAN se veut résolument simple et incitatif.
Un dispositif simplifié
l Simplification des autorisations requises
Pour encourager les organismes HLM à vendre des logements sociaux, la loi ELAN assouplit les conditions et les autorisations requises.
Les organismes HLM sont incités à ne plus demander une autorisation préfectorale au cas par cas mais à programmer leurs opérations dans le cadre de la convention d’utilité sociale (CUS) conclue pour six ans avec l’Etat.
Les logements, dont la vente est prévue pendant la durée de la CUS, sont listés par commune et par établissement public de coopération intercommunale concernés (CCH, art. L.445-1 modifié).
Une fois signée, la CUS vaut, pour sa durée, autorisation de vendre les logements mentionnés dans le plan de vente.
Les logements n’y figurant pas pourront être vendus, comme par le passé, après autorisation préfectorale (CCH, art. L.443-7 modifié).
l La création des sociétés de vente d’HLM
Les sociétés de vente d’HLM ont pour seul objet l’acquisition de biens immobiliers appartenant aux organismes HLM et assimilés en vue de leur revente (CCH, art. L.422-4 modifié).
Elles permettront ainsi aux organismes vendeurs d’obtenir rapidement des fonds pour lancer de nouvelles opérations de réalisation de logements sociaux.
l Simplification dans la détermination du prix de vente
Le prix est librement fixé par l’organisme propriétaire lorsque l’acquéreur est un organisme HLM ou assimilé.
Dans les autres cas, le prix est fixé par l’organisme propriétaire en prenant pour base le prix d’un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement vendu est vacant, ou occupé lorsque le logement est vendu occupé (CCH, art. L.443-11 modifié).
L’avis de la Direction de l’immobilier de l’Etat n’est donc plus exigé.
l De nouveaux bénéficiaires
La loi ELAN procède à quelques ajustements concernant les acquéreurs prioritaires. Ainsi, par exemple, le locataire en place ne bénéficie désormais du droit de priorité que s’il occupe le logement depuis au moins deux ans (CCH, art. L.443-11 modifié).
Un dispositif incitatif
l Faculté de conclure un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)
La loi ELAN ouvre la possibilité aux organismes HLM de recourir au contrat de VIR dans le cadre de la vente d’HLM (CCH, art. L.443-7 modifié).
L’accédant participe financièrement aux travaux réalisés par le vendeur, de sorte qu’il a la garantie de devenir propriétaire d’un logement répondant aux normes d’habitabilité et de performance énergétique (CCH, art. R.443-11 et R.443-11-1 modifié).
l Sécurisation de la vente
Depuis le 17 novembre 2019, les contrats de vente HLM au bénéfice d’une personne physique qui remplit les conditions du PLI Accession devront prévoir une clause de rachat systématique, valable pour une durée de dix ans, afin de prévenir les défauts de paiement applicable en cas de perte d’emploi, de rupture du cadre familial, ou de raison de santé.
l La prise en compte dans le décompte SRU
Les logements vendus à leur locataire sont pris en compte dans le décompte SRU pendant une durée de dix ans suivant leur vente, et non plus cinq ans (CCH, art. L.302-5 modifié).
Le nouveau dispositif introduit par la loi ELAN devrait rapidement être appréhendé par les bailleurs sociaux, notamment à travers l’élaboration de CUS.
