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L’immobilier d’entreprise conserve ses atouts

Option Finance - 12 juin 2020 - Sandra Sebag

SCPI, Immobilier de bureaux

Après une année 2019 record et un creux entre les mois d’avril et de mai, l’immobilier d’entreprise devrait reprendre rapidement des couleurs. En effet, si l’impact de la crise sanitaire reste encore difficile à déterminer en termes de destruction d’emplois, le secteur dispose de fondamentaux solides et bénéficie de son statut de valeur refuge. Selon les gérants, les tendances à l’œuvre avant la crise devraient être confortées et profiter aux bureaux du centre de Paris, à la logistique et aux services de proximité.

Commerces fermés, bureaux désertés, hôtels réquisitionnés par les autorités sanitaires… La crise sanitaire aura-t-elle aussi un impact sur l’une des classes d’actifs les plus florissantes de ces dernières années, à savoir l’immobilier d’entreprise ? Si l’on considère les données du premier trimestre qui incluent deux semaines de confinement, les chiffres restent très bons, dans la foulée des années précédentes. En 2019, les transactions s’étaient élevées en France à 37,6 milliards d’euros, selon Knight Frank France, soit un niveau largement supérieur à la moyenne décennale qui ressort à 23,2 milliards. Le 1er trimestre 2020 s’inscrit dans la même trajectoire avec 6,2 milliards d’euros de volumes investis – un record pour un début d’année –, soit une augmentation de 28 % par rapport au 1er trimestre 2019. «Ce très bon résultat prolonge une fin d’année 2019 exceptionnelle, affirme Matthieu Garreaud, co-directeur du département investissement de Knight Frank France. Ainsi, 15,6 milliards d’euros avaient été investis au 4e trimestre, permettant au marché français de pulvériser son record sur l’ensemble de 2019. Les sommes engagées au 1er trimestre 2020 auraient même pu être plus élevées si la mise en place des mesures de restriction n’avait pas sévèrement freiné l’activité dès la mi-mars.» En effet, à partir de cette date, les transactions ont été en partie stoppées par le confinement imposé par les pouvoirs publics. «La collecte comme les transactions ont ralenti pendant le confinement, confirme Yann Videcoq, directeur de la gestion des fonds chez Perial Asset Management. Les visites ont de fait dû s’arrêter, ce qui a suspendu certains projets. L’activité n’a toutefois pas été totalement stoppée, les notaires ayant pu par exemple mener des transactions à leur terme grâce à la dématérialisation et à la signature électronique.»

Une différenciation à l’œuvre

Ce coup d’arrêt signe-t-il la fin de cette dynamique qui portait le marché jusqu’à la crise ? Pour l’heure, peu de spécialistes peuvent apporter une réponse définitive à cette question. Mais ils constatent déjà les premières conséquences à très court terme de la crise sanitaire sur leurs portefeuilles et celles-ci sont particulièrement marquées dans le commerce et l’hôtellerie. «Des reports dans le paiement des loyers ont été demandés par les exploitants dans ces deux domaines, relate Fabrice Lombardo, directeur des activités immobilières chez Swiss Life Asset Managers France. A l’échelle de notre patrimoine, il n’y a pas eu, ou très peu, de demandes d’annulation de loyer, même si nous travaillons en collaboration avec différentes associations professionnelles afin de déterminer s’il est nécessaire de mettre en place ce type d’annulation et leurs modalités pour certaines TPE (très petites entreprises).» Autre solution proposée par les gérants : «nous avons fait basculer certains paiements trimestriels en paiements mensuels ou encore offert la possibilité de régler les loyers en fin de trimestre au lieu du début du trimestre afin de conforter la trésorerie à court terme des locataires les plus affectés par la crise», détaille Daniel While, directeur recherche & stratégie chez Primonial REIM.

Toutefois, certains acteurs parviennent à mieux s’en sortir. «Les commerces dans les villes moyennes et les grands centres commerciaux en périphérie sont plus particulièrement affectés par la crise, explique Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. En revanche, le commerce alimentaire de proximité a bien tenu et devrait se renforcer tout comme les grandes enseignes de centre-ville.» Une certaine dose de confiance est également de mise dans l’hôtellerie. «En Europe, l’offre en matière d’hôtellerie, notamment dans les grandes métropoles, est insuffisante, précise Yann Videcoq. Celle-ci devrait relativement bien passer la crise, d’autant que les grands hôtels dans ces zones sont souvent détenus par de grands groupes qui peuvent se permettre d’enregistrer un creux dans leurs activités.» Et c’est d’ailleurs sur ces segments que sont principalement positionnés les gérants de SCPI.

Une plus grande différenciation

Du côté de l’immobilier de bureau, qui constitue le principal sous-jacent en immobilier d’entreprises, les gérants ne témoignent pas de difficultés particulières pour percevoir les loyers. En revanche, alors que les rendements avaient baissé de façon relativement indifférenciée avant la crise sanitaire, une segmentation plus marquée entre les opérations «core» ou «prime» et les autres serait en train de se mettre en place. «Toutes les opérations “prime” dans le quartier central des affaires (QCA) parisien ou en première couronne initiées avant le confinement ont repris et devraient être finalisées, indique Vincent Bollaert, directeur de Knight Frank France. En revanche, les opérations dites de “value added” c’est-à-dire portant sur des biens à restructurer ou situés dans des zones en devenir rencontrent plus de difficultés.» 

Un point de vue largement partagé. «Dans l’immobilier “prime”, les taux devraient rester bas car la plupart des investisseurs vont se concentrer sur des produits moins risqués. En revanche, une hiérarchisation des taux de rendement se met en place, notamment dans les localisations secondaires, avance Yann Videcoq. Une crise constitue toujours une occasion pour aller chercher plus de rendement.» Ces opportunités sont d’autant plus intéressantes que le secteur bénéficie du soutien indirect de la Banque centrale européenne (BCE). La liquidité abondante liée aux politiques accommodantes va en effet devoir trouver à se placer et l’immobilier, en tant que valeur refuge, fait partie des grands favoris.

Une demande préservée

Encore faut-il que les bons fondamentaux d’avant-crise, et en particulier le faible taux de vacance des bureaux dans le QCA et en première couronne, se maintiennent. Se pose ainsi la question du développement du télétravail. Celui-ci a pris une ampleur inégalée ces dernières semaines, au point que de nombreux observateurs considèrent que les entreprises pourraient largement diminuer leur demande en termes de mètres carrés. Un groupe comme PSA par exemple a déclaré début mai vouloir faire du télétravail la règle et non l’exception pour toutes les activités hors production, ce qui lui permettrait de réduire la surface nécessaire pour accueillir ses salariés.

Un risque pour la demande en immobilier de bureau que nuancent les gérants. «Le télétravail existait déjà avant le confinement, mais il était limité à quelques jours par mois, rappelle Vincent Bollaert. Il devrait se développer sous la forme d’un ou deux jours par semaine, mais les salariés ne pourront pas effectuer toutes les tâches depuis leur domicile.» En parallèle, les bureaux vont poursuivre leur transformation. «Le nombre de mètres carrés par collaborateur pourrait augmenter du fait des nouvelles normes sanitaires», poursuit Vincent Bollaert. Dans cette perspective, de nouveaux espaces devraient être aménagés dans les bureaux. «La santé et l’hygiène vont devenir des notions prépondérantes, indique Yann Videcoq. Une nouvelle certification (WELL) commence à être utilisée. Elle prend en compte des aspects comme la qualité de l’air et de l’eau, le confort des usagers ou encore leur bien-être psychologique.»

La crise sanitaire devrait ainsi davantage accentuer des tendances déjà à l’œuvre que les modifier radicalement. Les entreprises pourraient ainsi être confortées dans le choix de rapatrier leurs activités vers des localisations centrales. «Dans les années 2000, les entreprises ont exporté leurs salariés dans des bureaux en périphérie, mais elles se sont rendu compte ces dernières années qu’elles avaient du mal à recruter car les salariés ne veulent pas accumuler plusieurs heures de transport par jour, rappelle Yann Videcoq. Elles cherchent maintenant à recentrer leurs activités dans le QCA et la première couronne. Nous pensons que cette tendance va encore se renforcer avec la crise sanitaire.»

Il en va de même sur d’autres segments de l’immobilier d’entreprise. Ainsi, le développement du e-commerce, qui a battu des records pendant le confinement, favorise l’immobilier logistique (entrepôts, etc.). «La croissance du e-commerce est plutôt favorable à la logistique depuis quelques années, indique Jean-Marc Peter, ce secteur se porte bien et voit sa valorisation régulièrement augmenter, ce qui en parallèle fait baisser les rendements.» Enfin, la métropolisation (développement des villes) et le vieillissement de la population entraînent des besoins accrus de services et de commerces de proximité. «Les consommateurs sont prêts à payer plus cher pour bénéficier de services de proximité, précise Jean-Marc Peter. Ils ont également besoin, malgré la multiplication des réseaux sociaux, de lieux de convivialité. A Paris par exemple, 700 cafés ont ouvert en quatre ans. Même si quelques-uns sont susceptibles de rencontrer des difficultés temporaires ou à plus long terme du fait de la crise sanitaire, cette dynamique devrait continuer.» Le succès immédiat dès la réouverture des bars, cafés, restaurants lors de la deuxième phase de déconfinement montre, si besoin était, l’attrait de ces lieux pour l’ensemble des consommateurs. Et conforte les gérants dans leur optimisme pour la classe d’actifs à long terme. 

Un aménagement du coworking

Après les déboires de WeWork et les doutes qu’ils ont suscités dans l’esprit des investisseurs quant à la rentabilité du secteur, le coworking pourrait aussi être affecté par la crise sanitaire. Certes, le télétravail ne remet pas en cause l’intérêt du coworking, les entreprises ayant besoin de dénicher de nouvelles surfaces flexibles dans les centres-villes afin de trouver des solutions intermédiaires entre les bureaux principaux et le domicile des collaborateurs. Mais il pourrait être pénalisé par les nouvelles normes sanitaires. «Les bureaux mis à disposition dans le cadre du coworking offrent des surfaces par utilisateur plus faibles que l’immobilier de bureau classique, relève Yann Videcoq, directeur de la gestion des fonds chez Perial Asset Management. Les sociétés qui proposent du coworking vont par conséquent devoir repenser leur organisation.»

Les SCPI toujours aussi attractives

l Après une année 2019 record avec une collecte de 11,4 milliards d’euros pour les SCPI et OPCI grand public, le 1er trimestre 2020 a été aussi très positif pour ces véhicules d’investissement. Ils ont collecté, selon les statistiques de l’Aspim, 3,8 milliards d’euros, un volume en hausse de 47 % sur un an ! Sur cette période, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont enregistré 2,56 milliards d’euros de flux nets positifs, en progression de 24 % sur un an. Toutefois, au mois d’avril, les flux ont été orientés à la baisse du fait du confinement. «La diminution de la collecte a été de l’ordre de 50 % au mois d’avril, indique Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. Elle a été impactée par l’impossibilité pour les conseillers de maintenir des rendez-vous. En revanche, il n’y a pas eu de rachat. Dans un contexte de crise, la pierre constitue une valeur refuge. Les investisseurs ont conservé leurs portefeuilles et devraient revenir encore plus massivement vers l’immobilier au fur et à mesure des différentes phases de déconfinement.»

l Les promoteurs de SCPI sont d’autant plus confiants que les rendements devraient se maintenir. Déjà, au premier trimestre, ils ont été particulièrement élevés. Selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, la performance globale des SCPI d’entreprises au 31 mars 2020 s’établissait à + 6,7 % sur une année glissante. Elle se répartissait entre un rendement courant de + 4,4 % (en baisse de 0,1 point sur un trimestre) et une revalorisation des parts de + 2,3 %. Mais l’ensemble de cette performance n’a pas été distribué. Face à la crise sanitaire, les gérants ont été très prudents et ont mis en réserve une partie de leurs bénéfices afin de lisser les revenus versés sur l’année. l Chez Perial Asset Management par exemple, les rendements étaient compris entre 4,40 % et 4,92 % l’an dernier et devraient se maintenir entre 4,00 % et 4,60 %. «Nous avons mis en réserve une partie de nos bénéfices depuis quelques années car nous estimions être en haut de cycle et nous voulions reconstituer des réserves en cas de réduction de l’activité, précise Yann Videcoq, directeur de la gestion des fonds chez Perial Asset Management. Cela nous permettra, nous l’espérons, de conserver des rendements attractifs pour 2020.» Sofidy annonce de son côté une diminution limitée des rendements servis. «Si le pire des scénarios envisagés se réalisait, les rendements proposés au titre de l’année 2020 baisseraient de 10 % par rapport au niveau de 2019, ce qui les ferait toujours ressortir à un niveau supérieur à 4 % en 2020», prévient Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

l Autre élément en leur faveur, les SCPI seraient mieux armées que par le passé. «Les SCPI disposent d’encours beaucoup plus élevés par rapport aux crises précédentes : elles sont nombreuses à afficher plus d’un voire deux milliards d’euros d’encours, ce qui réduit fortement l’impact d’un défaut d’un locataire sur le rendement», précise Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM.