AEW indique que le marché immobilier américain a subi une réévaluation et propose des opportunités attractives pour les investisseurs.
Les investisseurs du monde entier cherchent depuis longtemps à ajouter les caractéristiques de rendement des investissements immobiliers de base aux États-Unis à leurs portefeuilles multi-actifs. Nous pensons que les attributs des portefeuilles d'investissements immobiliers de base aux États-Unis ont été bien documentés : rendements ajustés au risque compétitifs, faible corrélation avec les autres classes d'actifs, rendement actuel élevé et tendance à servir de couverture contre l'inflation grâce à une appréciation réelle des prix à long terme. En réponse au changement radical de la politique américaine en matière de taux d'intérêt en 2022 et 2023, les prix de l'immobilier américain de base ont considérablement baissé et pourraient désormais constituer un point d'entrée plus attractif pour les investisseurs que ces dernières années. À ce jour, le rendement moyen d'un bien immobilier détenu par un investisseur institutionnel est à son plus haut niveau depuis dix ans.
Le rendement moyen des biens immobiliers commerciaux aux États-Unis atteint son plus haut niveau depuis 2015.
Source : Indice immobilier NCREIF (NPI), au premier trimestre 2025
Qu'est-ce que l'investissement immobilier de base?
L'immobilier core désigne généralement des biens immobiliers de grande qualité, bien situés, générateurs de revenus, avec des loyers stabilisés et des flux de revenus durables. Ce segment est la composante institutionnelle la plus importante et la plus liquide du marché immobilier commercial américain, qui représente plus de 20 000 milliards de dollars1. Historiquement, la plupart des portefeuilles core étaient fortement pondérés en faveur des grands immeubles de bureaux et des centres commerciaux prestigieux, mais la composition d'un portefeuille core type a considérablement évolué au cours de la dernière décennie, en particulier après la pandémie. AEW estime que l'immobilier existe pour répondre aux besoins des locataires. À mesure que les modes de vie, de travail et de loisirs ont évolué, la pertinence de certains biens et types de biens immobiliers a également changé. Aujourd'hui, les biens immobiliers industriels (logistiques) représentent la catégorie la plus importante dans l'univers des fonds immobiliers de base aux États-Unis, tandis que les bureaux et les commerces ont perdu de leur importance.
De plus, diverses sous-catégories au sein de ces groupes ainsi que de nouvelles catégories en dehors des quatre grands secteurs traditionnels continuent de gagner en importance dans la plupart des stratégies d'investissement fondamentales. Par exemple, le NCREIF a récemment élargi la représentation des types de biens immobiliers dans ses indices de performance largement utilisés afin d'inclure les entrepôts en libre-service et les logements pour personnes âgées en tant que secteurs immobiliers distincts, tout en élargissant sa définition des « sous-types de biens immobiliers » afin d'inclure des domaines aussi divers que les cabinets médicaux et les biens immobiliers liés aux sciences de la vie2. À l'avenir, nous prévoyons que la représentation des types de biens immobiliers dans les portefeuilles de base continuera à s'étendre.
De plus, diverses sous-catégories au sein de ces groupes ainsi que de nouvelles catégories en dehors des quatre grands secteurs traditionnels continuent de gagner en importance dans la plupart des stratégies d'investissement fondamentales. Par exemple, le NCREIF a récemment élargi la représentation des types de biens immobiliers dans ses indices de performance largement utilisés afin d'inclure les entrepôts en libre-service et les logements pour personnes âgées en tant que secteurs immobiliers distincts, tout en élargissant sa définition des « sous-types de biens immobiliers » afin d'inclure des domaines aussi divers que les cabinets médicaux et les biens immobiliers liés aux sciences de la vie. À l'avenir, nous prévoyons que la représentation des types de biens immobiliers dans les portefeuilles de base continuera à s'étendre.
Composition par type de biens immobiliers de l'univers des fonds communs de placement diversifiés à capital variable (ODCE) aux États-Unis
