L’administration fiscale vient d’apporter des précisions sur le régime de TVA applicable à la revente, par un marchand de bien ou un lotisseur, d’un immeuble comprenant une construction et un terrain d’assiette constructible, lorsque l’intention de l’acquéreur, connue au jour de la vente (un permis d’aménager ayant été obtenu), est de diviser le lot acquis pour revendre l’immeuble bâti d’une part et le surplus comme lots de terrains à bâtir d’autre part.
Par Philippe Tournès, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre
En dépit de la RM Bussereau n° 96679 qui exclut le régime de la marge pour la revente d’un terrain loti depuis son acquisition, la cession de l’immeuble bâti ne devrait pas poser de difficulté : elle est assujettie à la TVA sur le prix total s’il est achevé depuis moins de cinq ans, et elle est exonérée de TVA (avec faculté d’option) lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans.
Plus délicate est la question du régime de TVA de la cession du terrain à bâtir lorsque le lotisseur a procédé à l’acquisition auprès d’un non assujetti. L’article 268 du CGI prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale.
Aucune TVA n’ayant été facturée au lotisseur lors de l’acquisition, il pouvait sembler logique que le lotisseur soit passible de la TVA sur marge. Or, l’administration fiscale vient de préciser (JOAN du 30/08/2016, page 7769) que la mise en œuvre de ce régime de TVA sur marge dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix...
