La loi de simplification de la vie économique(1) (dite « SVE ») introduit cinq évolutions majeures en matière de baux commerciaux. Certaines de ces mesures s’appliquent aux baux en cours, elles méritent donc une attention immédiate.
Cette note synthétique présente, mesure par mesure, les apports ainsi que les zones d’incertitude du texte nouveau.
1. Droit de préemption commercial (article L. 145-46-1 du Code de commerce)
Contexte : depuis la loi Pinel de 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente des locaux. Une question fondamentale restait sans réponse claire : ce droit s’applique-t-il aux baux volontairement soumis au statut des baux commerciaux (pour lesquels aucun fonds de commerce n’est exploité dans les locaux) ?
Apport de la loi SVE : une double définition est ajoutée, pour déterminer le champ d’application du droit de préemption « Pinel », lequel s’applique :
(i) au « local à usage commercial », à savoir :
– définition positive : tout local destiné, à titre principal, à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial,
– définition négative : les bureaux et entrepôts sont expressément exclus du champ d’application du droit de préemption ;
(ii) au « local à usage artisanal », à savoir : un local destiné, à titre principal, à une activité de production, transformation, réparation ou prestation de services figurant sur la liste établie par décret en Conseil d’Etat2.
En pratique : la vente de locaux à destination de bureaux ou d’entrepôts ne déclenche pas de droit de préemption en faveur du locataire (reste, par exception, le cas où des « prestations de services à caractère commercial » sont effectuées dans les locaux – ce qui vise en particulier le cas des « bureaux-agences »).
2. Mensualisation des loyers (article L. 145-32-1 du Code de commerce)
Contexte : les loyers commerciaux sont majoritairement payés trimestriellement (et d’avance).
Apport de la loi SVE : le locataire « commercial » peut désormais exiger la mensualisation de son loyer.
Quels baux, quels locataires : sont concernés les preneurs de locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Contrairement au droit de préemption, le texte n’exclut pas expressément les bureaux et entrepôts. Des locataires de bureaux ou d’entrepôts pourraient dès lors tenter d’invoquer ce droit (la validité d’une telle demande nous semble contestable, mais le point reste à trancher).
Modalités : la mensualisation :
(i) est « de droit », sur simple demande du locataire, sous réserve de l’absence d’arriérés « qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable » ;
(ii) peut être demandée pour les baux (concernés) en cours ;
(iii) prend effet à compter de l’échéance de loyer suivant la demande, soit généralement le trimestre suivant ;
(iv) est d’ordre public : aucune clause contractuelle ne peut faire échec à la possibilité de demander la mensualisation, pour les locataires concernés.
En pratique : tout arriéré de loyer (à condition qu’il n’ait pas fait l’objet d’une contestation préalable) peut être opposé par le bailleur pour refuser l’éventuelle demande de mensualisation du preneur.
