Par Philippe Tannenbaum, avocat, et Sarah Lugan, avocat, NMW Avocats.

La déflation qui est la baisse des prix consécutive à la disparition de la liquidité résulte de la perte de confiance dans l’avenir. Le cash disponible est thésaurisé, il ne circule plus.

Or, la déflation impacte l’immobilier au premier chef, à divers égards : 

• il y a moins d’appétence à investir, car l’argent est prioritairement thésaurisé ;
• la valeur de tous les actifs réels s’oriente à la baisse ;
• la disparition ou à tout le moins la forte atténuation de l’indexation, combinée à la baisse des loyers résultant de la récession, des renégociations, des disparitions de locataires, engendrent une baisse des loyers donc des rendements réels, ajoutant du désintérêt pour l’investissement ;
• les banques sont frappées par un syndrome de perte de confiance, les banques sont moins enclines à prêter : c’est le processus de «debt deflation» ;
• il n’y a plus de certitude que le besoin primaire du logement pourra être satisfait – en d’autres termes, il s’agit du risque de défaut de paiement des loyers.

La possibilité, la rentabilité et les perspectives de l’investissement immobilier, en commercial comme en habitation, sont donc vouées à être affectées.

Cependant, l’immobilier constitue une valeur refuge sur le long terme, en tant qu’actif réel, bien tangible non délocalisable et producteur de liquidité régulière et visible.

Aussi, en l’état, une solution consiste à investir dans l’immobilier au travers non pas de l’actif mais du passif, en d’autres termes dans de la dette immobilière dans la mesure où elle répond aux contraintes vues précédemment :