Dans un contexte de renforcement des dispositifs de lutte contre les fraudes sociales et fiscales, le texte définitivement adopté par le Parlement le 11 mai 2026 à l’issue d’un accord en commission mixte paritaire introduit plusieurs évolutions affectant des mécanismes structurants en fiscalité immobilière.
Si cette matière ne constitue pas le cœur du texte, plusieurs dispositions viennent désormais encadrer, voire contraindre, certaines pratiques.
Le projet de loi n’est, à ce stade, ni promulgué ni publié au Journal officiel. La saisine du Conseil constitutionnel – ultime étape avant promulgation – ne visant pas les dispositions analysées ci-après, celles-ci ont vocation à être promulguées en l’état.
A défaut de dispositions spécifiques, les nouvelles obligations entreront en vigueur le lendemain de la publication de la loi.
Les principales mesures intéressant le secteur immobilier sont décrites et résumées ci-après.
1. Cessions de société à prépondérance immobilière : la fin de la liberté de forme
Un nouvel article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, un formalisme pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l’article 726 du CGI (sociétés dont l’actif direct ou indirect est composé de plus de 50 % de biens ou droits immobiliers).
Ces cessions devront désormais être constatées par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, lorsque la loi l’autorise, par acte sous signature privée établi par un expert-comptable.
Destinée à combler un angle mort majeur de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT), la mesure soumet ces cessions à l’intervention de professionnels assujettis aux obligations LCB-FT. Elle renforce la traçabilité des flux et permet un contrôle sensiblement accru de l’administration fiscale.
2. Taxe de 3 % : fin de l’engagement de communication
Le texte met fin à l’un des piliers historiques du régime d’exonération de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles prévue à l’article 990 D du CGI. Cette loi supprime en effet la possibilité de bénéficier de l’exonération par la seule souscription d’un engagement de communication au sens du d du 3° de l’article 990 E du CGI.
Cette modification produit des effets tant pour l’avenir que pour le passé : les engagements antérieurement souscrits sont désormais privés d’effet.
Désormais, l’exonération suppose le dépôt effectif et annuel d’une déclaration complète, sans alternative.
3. Taxe de 3 % : une représentation en France imposée aux entités étrangères
La loi introduit un nouvel article 990 FA du CGI imposant aux entités étrangères sans établissement stable en France, mais soumises aux obligations déclaratives des articles 990 E et 990 F, de désigner un représentant en France.
Ce représentant, nécessairement domicilié ou établi en France, est habilité à recevoir l’ensemble des communications et notifications de l’administration dans le cadre du contrôle de la taxe de 3 %.
A défaut de désignation expresse, la loi institue un mécanisme de représentation « par défaut », en désignant l’entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de détention connue de l’administration.
