Comment se comporte le marché des bureaux en France ?
Il n’y a pas eu d’ajustement brutal du marché : les loyers demeurent élevés, car l’activité économique se maintient. Le niveau d’argent à placer soutient les prix. Néanmoins, un changement irréversible de la demande s’est produit, et si un actif ne répond pas aux nouveaux usages, son prix est décoté du fait de coûts de repositionnement extrêmement élevés.
Des disparités existent également selon les localisations. A Paris, la demande locative n’a jamais été aussi forte. La hausse des loyers y est supérieure à l’inflation. Les entreprises recherchent, en effet, la centralité pour attirer et fidéliser leurs employés. La hausse du coût de la dette amène normalement les investisseurs à rechercher des rentabilités supérieures et conduit à un repricing des actifs. Or, cela ne se produit pas à Paris. Ajoutons à cela que le nouveau PLU va limiter le développement de l’offre dans la capitale et donc renforcer la valeur des actifs existants de qualité. En revanche, la demande de bureaux en première et seconde couronne est beaucoup moins dynamique. C’est particulièrement le cas pour les actifs les moins qualitatifs sur les plans de l’accessibilité, la flexibilité et la consommation énergétique.
En région, dans les grandes villes comme Lyon, Marseille ou Rennes, l’activité est très soutenue, les loyers se maintiennent bien et les prix également.
Les stratégies de repositionnement sont-elles encore envisageables ?
Nous avons beaucoup investi dans le bureau sur Paris ces dernières années en menant de lourdes restructurations d’actifs dans des emplacements prestigieux comme la place de l’Opéra ou l’avenue Hoche. Ces opérations nécessitaient des permis de construire et ont affiché des coûts de travaux supérieurs...
