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Parole d’expert

«Dette immobilière commerciale : récente évolution et perspectives en Europe»

Option Finance - 21 novembre 2016 - Communiqué

M&G Investments

Peter Foldvari, co‑directeur investissement dette immobilière junior, M&G Investments

Quelles sont les perspectives du marché immobilier avec la mise en œuvre prochaine du Brexit ?
Le choc initial provoqué par le Brexit s’est dissipé, mais il est encore trop tôt pour anticiper comment se passera la sortie de l’Union européenne. A ce jour, la principale avancée réalisée depuis le référendum de juin est la déclaration de Theresa May selon laquelle le Royaume-Uni invoquera l’article 50 d’ici à la fin mars 2017, ce qui ouvrira formellement la procédure de sortie.
Faute de connaître les conditions de négociations, nous ne pouvons préjuger des effets à long terme du Brexit sur l’économie du Royaume-Uni et, dans une certaine mesure, de l’Union européenne. Malgré une livre volatile, on assiste depuis quelques semaines à un regain du nombre de transactions dans l’immobilier commercial par rapport à la période précédant le vote de juin, même si on est encore loin des volumes observés auparavant. En outre, le retrait de certains prêteurs, devenus plus frileux à cause des incertitudes autour du Brexit, a entraîné une augmentation relative des marges sur les prêts, ce qui améliore le rendement de certaines transactions pour les investisseurs.

Comment évolue le marché de la dette immobilière ?
Dans cet environnement de faibles rendements, les compagnies d’assurance et les fonds de pension investis principalement en obligations traditionnelles éprouvent davantage de difficultés à atteindre leurs objectifs d’investissement. C’est pourquoi les investisseurs institutionnels explorent des stratégies moins liquides, telles que la dette liée à l’immobilier commercial, afin d’obtenir un rendement plus élevé. Ce type de dette peut constituer une source de rendement supplémentaire, tout en apportant la garantie d’actifs physiques comparé aux obligations d’entreprise non garanties présentant une notation similaire.
Elle offre en outre des possibilités d’investissement substantielles en termes de volume. CBRE estime que, rien qu’en Europe, plus de 500 milliards d’euros de dettes liées à l’immobilier commercial devront être refinancés au cours des trois prochaines années. Ce montant ne tient pas compte des nouveaux prêts destinés aux acquisitions et au développement, si bien que le chiffre définitif pourrait être encore plus élevé.
Depuis le référendum, nous sommes encore plus attentifs au profil de risque des dossiers que nous étudions, notamment au Royaume-Uni. Le retrait de certains prêteurs devrait créer de nouvelles opportunités d’investissement à des taux de rendement plus élevés compte tenu des conditions de marché actuelles. Nous pensons que le quatrième trimestre de 2016 et le premier de 2017 verront se prolonger cette tendance.

Quelle expertise apporte M&G dans ce secteur ?
Après la crise financière, M&G s’est positionné comme l’un des pionniers sur le marché européen de la dette immobilière en tant qu’institution non bancaire. Nous disposons de 21 professionnels expérimentés et spécialisés dans la dette immobilière commerciale. En outre, nous bénéficions de l’expertise de notre division dédiée à l’investissement immobilier direct (M&G Real Estate, plus de 200 professionnels et plus de 24 milliards de livres sterling d’actifs sous gestion à travers le monde), et de nos collaborateurs spécialisés dans la gestion obligataire (55 analystes crédit et 165 milliards de livres sterling d’actifs sous gestion).
M&G Real Estate Finance se différencie par sa capacité à offrir toute la structure de financement, de la dette senior à la dette junior, quel que soit le besoin d’endettement. L’emprunteur peut ainsi couvrir la totalité de son financement avec une seule entité, ce qui lui permet de réduire considérablement son risque d’exécution. Par ailleurs, conserver la dette jusqu’à échéance confère à l’emprunteur la certitude de connaître son prêteur pendant toute la durée du prêt. Les emprunteurs sont disposés à payer une prime pour cet avantage compétitif, une prime que nous transférons à nos investisseurs.
Par ailleurs, la philosophie d’investissement de M&G consiste à originer directement les prêts auprès de l’emprunteur et de les conserver jusqu’à maturité. Nous pouvons ainsi structurer les prêts de façon à protéger au mieux nos investissements. En comparaison, le fait de financer des prêts structurés en amont et disponibles sur le marché secondaire contraint à respecter un contrat rédigé auparavant par une tierce partie et à payer une commission aux intermédiaires. L’origination en direct nous permet ainsi de négocier un meilleur profil de risque de nos investissements pour un coût inférieur.

Réservé aux professionnels de l’investissement. Cet article reflète les opinions de M&G concernant les conditions de marché actuelles. Elles sont susceptibles d’évoluer sans préavis, et sont basées sur un certain nombre d’hypothèses qui pourraient s’avérer infondées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La distribution du présent article ne constitue ni une offre ni une sollicitation. Il a été rédigé à des fins didactiques et d’information uniquement, et ne saurait être considéré comme un conseil d’investissement ou une recommandation envers un quelconque instrument, une quelconque stratégie ou un quelconque produit d’investissement. Les services et produits proposés par M&G Investment Management Limited sont disponibles uniquement pour les Investisseurs qui relèvent de la catégorie des clients professionnels telle que définie dans le Manuel de la FCA (Financial Conduct Authority).  M&G Investments est une entité commerciale de M&G Investment Management Limited, qui est utilisée par d’autres sociétés du Groupe Prudential. M&G Investment Management Limited est une société enregistrée en Angleterre et au Pays de Galles sous le numéro d’immatriculation 936683, et dont le siège social est situé à Laurence Pountney Hill, London EC4R 0HH. M&G Investment Management Limited est agréée et régulée par la Financial Conduct Authority.