Deux ans après le dépôt au Sénat, le 24 avril 2024, du projet de loi de simplification de la vie économique, après une interruption parlementaire et à l’issue de l’accord trouvé en commission mixte paritaire le 20 janvier 2026, le texte a finalement été définitivement adopté par l’Assemblée nationale puis par le Sénat les 14 et 15 avril 2026 et devrait être promulgué dans les prochains jours.
Dans un contexte géopolitique toujours incertain et une situation économique caractérisée par un phénomène continu d’inflation et une fragilisation croissante du commerce physique, le projet de loi annonçait un objectif de fluidification des relations économiques en misant notamment sur l’allégement de certaines contraintes administratives et le soutien de la trésorerie des entreprises.
Dans ce cadre, plusieurs mesures veulent modifier concrètement la pratique des baux commerciaux.
1. Mensualisation des loyers des commerçants
La possibilité pour les locataires commerciaux d’opter pour le règlement mensuel des loyers constituait l’une des propositions phares du projet de loi pour offrir de la souplesse aux locataires, en particulier les TPE et commerces indépendants.
Un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce ouvre désormais aux preneurs le droit d’exiger de leurs bailleurs le paiement mensuel du loyer sous condition de l’absence d’arriérés de loyers et charges non contestés.
Cette disposition, d’ordre public, permet donc aux locataires de passer outre la pratique de marché du loyer trimestriel, dont le paiement peut s’avérer lourd à porter pour les petites structures.
Ce changement revêt une portée particulière puisqu’elle s’applique aux baux en cours à la date de promulgation de la loi.
A noter que ces mesures ne bénéficient qu’aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Il y a fort à parier que la notion de « services à caractère commercial » génère davantage d’interrogations que de solutions.
2. Encadrement plus strict des garanties locatives
Pour la même catégorie de locaux que précédemment et afin d’alléger l’effort initial de trésorerie habituellement demandé aux preneurs, le législateur a réformé en profondeur le régime des garanties locatives en modifiant l’article L. 145-40 du Code de commerce, également d’ordre public.
Désormais, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder un trimestre de loyer.
En outre, la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature reçus par le bailleur ne peut excéder un trimestre de loyer.
Ainsi, la loi ouvre vraisemblablement la faculté de prévoir, d’une part, un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer et, d’autre part, une garantie additionnelle (telle qu’un cautionnement ou une garantie à première demande) du même montant.
Ce changement significatif s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la date de promulgation de la loi.
Les praticiens ont notamment pu s’interroger sur l’applicabilité de ces nouvelles dispositions aux garanties de prise de possession souvent prévues dans les baux comprenant un volet constructif tels que les baux en l’état futur d’achèvement.
