Dans un rescrit publié le 9 juillet 2025 (BOI-RES-TVA-000178), l’administration fiscale précise le régime de TVA applicable aux cessions de droits de commercialité. Ce texte sécurise une pratique courante dans certaines communes soumises à autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation, en cas de compensation exigée.
1. Rappel du contexte juridique
Dans les zones tendues, certaines municipalités, parmi lesquelles Paris, Lyon ou encore Marseille, imposent, en application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, une compensation lorsqu’un propriétaire souhaite transformer un local d’habitation en local professionnel, tel que des bureaux. Cette compensation prend la forme de la restitution, par un tiers ou par le propriétaire lui-même, d’un local professionnel transformé en habitation. Le droit de commercialité est alors « cédé » : le tiers transfère au propriétaire la possibilité de changer l’usage de son bien, à titre onéreux.
A titre indicatif, en 2024, les prix moyens du m2 de commercialité à Paris étaient très variables d’un arrondissement à un autre : à partir de 2 000 € dans le Ier arrondissement, à partir de 5 000 € dans le VIIIe.
Depuis l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, le droit de commercialité, lorsqu’il résulte d’une autorisation de changement d’usage subordonnée à compensation, est qualifié de droit réel immobilier. L’article L. 631-7-1 du CCH précise en effet que cette autorisation est attachée au bien et non à la personne, et que les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation publiée au fichier immobilier ou au livre foncier.
2. Une qualification immobilière confirmée au regard du droit fiscal
Le rescrit confirme que ces droits de commercialité doivent être assimilés à des biens corporels en vertu du 1° du 1 du I de l’article 257 du CGI, comme tous les droits réels immobiliers. Par conséquent, leur cession entre dans le champ de la TVA et suit le régime applicable aux immeubles.
