Pour un particulier, la perspective de vendre un bien immobilier qui a pris de la valeur depuis son acquisition est aussi souvent synonyme de taxation. Pourtant, de nombreux dispositifs d’exonération totale subsistent.
Par Christophe Frionnet, avocat associé et et Stéphanie Némarq, avocat, CMS Bureau Francis Lefebvre.
En général, pour un particulier, le gain de cession du bien bâti (maison, appartement) se trouve amputé d’un impôt qui décroît en fonction de la durée de détention du bien. Cette dégressivité de la fiscalité a d’ailleurs été récemment consacrée par le Conseil constitutionnel au regard du principe fondamental d’égalité devant les charges publiques. En effet, rappelons que l’absence totale de prise en compte du facteur «temps» à l’égard des terrains non bâtis – voulue par le législateur dans sa dernière loi de finances – a été censurée. Ainsi, l’application pure et simple du régime de droit commun avec son système d’abattements aboutit désormais à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans s’agissant des immeubles bâtis (contre 30 ans pour les terrains non bâtis), l’exonération des prélèvements sociaux (dont le taux actuel est fixé à 15,5 %) n’intervenant dans tous les cas qu’au bout de 30 ans.
En complément, il est possible de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value résiduelle, sous réserve que la cession intervienne entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 et, de façon plus restrictive jusqu’au 31 décembre 2016. A défaut d’être patient, il existe d’autres dispositifs prévoyant l’exonération de la plus-value de cession et permettant de percevoir le fruit d’un bon investissement immobilier sans frottement fiscal.
1. Les exonérations tenant à la situation du vendeur
Lorsqu’un particulier cède sa résidence principale, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt (article 150 U,...
