Lorsqu’une société de personnes donne en location un immeuble pris en crédit-bail, quel est l’impact de la levée de l’option ? Dans sa décision Affriat2, le Conseil d’Etat a retenu qu’une telle levée d’option rend immédiatement imposable la plus-value latente attachée à l’immeuble acquis pour les associés de la société de personnes qui relèvent de l’impôt sur le revenu.

L’affaire soumise à la cour administrative d’appel (CAA) de Nantes portait cette fois sur le cas d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) qui détient, directement et indirectement par l’intermédiaire d’une société en nom collectif (SNC) non soumise à l’impôt sur les sociétés, 99,5 % du capital d’une société civile immobilière (SCI) relevant de l’article 8 du Code général des impôts (CGI). La SCI a pris un immeuble en crédit-bail et l’a sous-loué à une société du groupe. Puis, après avoir levé l’option d’achat, cette dernière a poursuivi la location de l’immeuble à la même société.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a considéré que la levée d’option avait entraîné un changement de la nature de l’activité exercée par la SCI qui était ainsi passée d’une activité de sous-location, taxable à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), à une activité de location nue, taxable à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.

Cette transition, d’une activité de sous-location vers une activité de location, a été considérée par...