Des promoteurs étranglés par la hausse des coûts et la rareté des acheteurs peinant à se financer, des investisseurs en difficulté pour refinancer des dettes arrivées à maturité et des covenants qui sautent en raison des baisses de valeur, des taux d’intérêt qu’on annonce baissiers et qui paralysent le marché : quelles sont les conséquences fiscales de cette crise immobilière que l’on perçoit profonde et qui risque de durer ?
Le souvenir de la sauvegarde, en 2008, des structures détenant Cœur Défense est encore présent et les prêteurs cherchent plus que jamais à protéger leur créance des éventuelles procédures collectives de leurs débiteurs. La reine des sûretés reste le crédit-bail car le crédit-bailleur est propriétaire de l’immeuble. Il n’est cependant pas toujours possible (résidentiel exclu) ni adapté aux actifs de taille importante.
1. Le recours à la fiducie
La fiducie présente une alternative, car elle est conçue pour offrir une sûreté efficace en cas d’ouverture d’une procédure. Le schéma classique repose sur un transfert de propriété des créances groupes, des parts de la société immobilière ou de l’immeuble à un fiduciaire, le constituant et le créancier étant désignés bénéficiaires. Sur le plan fiscal, la neutralité fiscale (impôt sur les sociétés (IS) et droit d’enregistrement) s’applique à ce transfert tant que le constituant conserve le contrôle des actifs ainsi transférés.
En cas de défaut, le créancier peut exiger la remise du bien dont il peut alors librement disposer. Si le contrat le prévoit, le créancier peut aussi exiger la vente du bien et la remise de tout ou partie du prix.
En cas de procédure collective, le sort des créanciers bénéficiaires de la fiducie est préservé et ils ne sont en principe pas affectés pour la partie de la créance garantie par la fiducie. Le contrat de fiducie joue à plein. Le transfert de propriété des actifs au créancier entraîne cependant cessation fiscale avec imposition des...
