Les data centers sont une classe d’actifs complexe et stratégique sur laquelle repose l’ensemble des usages numériques. La croissance exponentielle des besoins en stockage et en puissance de calcul, des taux de rendements élevés ainsi que des cash-flows réguliers suscitent un intérêt grandissant des acteurs du private equity et de l’investissement immobilier.
Le marché des data centers est divisé en différents segments où l’unité de référence reste toujours le mégawatt. L’utilisateur final peut subvenir à ses besoins d’externalisation via des solutions de colocation (location de surfaces pour que l’utilisateur installe ses propres serveurs), d’hébergement physique (accès aux serveurs de l’opérateur) ou encore d’hébergement virtuel ou cloud (fourniture de capacités de stockage et de calcul par internet).
De son côté, et de manière schématique, l’exploitant peut bien entendu être propriétaire du data center et de ses équipements. Il peut également prendre à bail auprès d’un investisseur tiers ou d’une société de son groupe un actif « shell & core » (seul le bâtiment est fourni), « powered shell & core » (l’actif immobilier est fourni avec l’infrastructure électrique nécessaire à l’exploitation du site) ou « fully-fitted » (data center clé en main, équipé et opérationnel).
Il est plus que crucial pour les opérateurs et investisseurs concernés d’anticiper et de préparer les futures cessions ou réorganisations potentielles afin notamment de sécuriser leur situation au regard des règles de prépondérance immobilière applicables en matière d’impôt sur les sociétés (« IS ») et de droits d’enregistrement (« DE »). Le traitement fiscal applicable à de telles opérations est, en effet, très sensible aux modalités de structuration opérationnelle et juridique retenues.
1. Principes applicables en matière d’IS et de DE
Pour mémoire, la détermination de la prépondérance immobilière d’une société...
