Le Conseil d’Etat apporte un éclairage inédit sur la qualification de société à prépondérance immobilière dans le cadre des activités de carrières. Le gisement, avant son extraction, ne peut en effet être vu dans son état futur de meuble, et doit donc être considéré comme formant, avec le tréfonds, un immeuble unique.
1. La qualification de société à prépondérance immobilière recèle un enjeu important en matière d’impôt sur les sociétés
Le régime du long terme (exonération des plus-values à 88 %) ne s’applique pas aux plus ou moins-values provenant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (dites « SPI ») non cotées. En pratique, cela signifie que les plus-values réalisées sur ces sociétés relèvent du régime de droit commun (imposition au taux normal de l’impôt sur les sociétés à 25 %) et que les moins-values correspondantes sont déductibles. Corrélativement, les provisions pour dépréciation sur titres de SPI sont déductibles, et leurs reprises imposables.
L’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI définit comme SPI les sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle, en synthèse, par des immeubles – étant précisé que ne sont pas pris en considération les biens affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole – et/ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
Il s’ensuit que les sociétés exerçant une activité immobilière classique, de location nue, meublée ou équipée, de marchands de biens ou encore de promotion immobilière sont susceptibles d’être qualifiées de sociétés à prépondérance immobilière.
2. Les entreprises de carrière sont susceptibles de relever de cette catégorie fiscale…
Dans un arrêt récent (CE, 17 septembre 2025, n° 494888, Eiffage) le Conseil d’Etat a en effet analysé la nature fiscale d’un terrain de carrière, pour l’application du régime des plus et moins-values sur titres de participation.
Le litige fiscal se présentait de façon assez simple. Une société du groupe Eiffage...
