Par deux décisions du 7 mai 2025 (n° 488170, SCI Saint-Jacques, et n° 494468-494469-494472, Kem One), le Conseil d’Etat a précisé la portée de l’article 1518 B du CGI qui institue un mécanisme de valeur locative plancher lors de certaines opérations de restructuration.
1. Dispositif de valeur locative plancher
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la cotisation foncière des entreprises (CFE) sont assises sur la valeur locative cadastrale des biens cotisables. Pour les établissements industriels, cette valeur locative est évaluée selon une méthode dite comptable, à partir du prix de revient de leurs différents éléments (terrains, constructions, et leurs agencements fonciers)1.
Ce prix de revient correspond à « la valeur d’origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan en conformité de l’article 38 quinquies » de l’annexe III au Code général des impôts (CGI)2. Or, la valeur d’origine des immobilisations apportées ou cédées à l’entreprise par des tiers s’entend, aux termes de cet article, de leur valeur d’apport ou de cession.
Ainsi, lorsqu’une société acquiert des immobilisations dans le cadre d’une opération dont le traité retient comme valeur d’apport leur valeur nette comptable, c’est cette dernière qui constitue le prix de revient pour la société bénéficiaire de l’apport, et non la valeur d’origine des immobilisations inscrite dans les comptes de l’apporteuse3.
Ce type d’opération est donc susceptible d’entraîner une baisse importante de la valeur locative cadastrale des biens transmis, à proportion de la différence entre leur valeur d’origine pour l’apporteuse et leur valeur nette comptable à la date de l’opération (autrement dit, en fonction du degré d’amortissement des biens transmis).
C’est la raison pour laquelle le législateur a...
