Le Conseil d’Etat s’est interrogé récemment sur la nature des revenus perçus dans le cadre d’une opération de cession-bail de droits immobiliers pour les besoins de l’application de la convention fiscale franco-allemande1.
Cette convention prévoit que les revenus provenant de biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat où sont situés ces biens et que les droits d’usufruit portant sur des biens immobiliers doivent être assimilés à des biens immobiliers. A l’inverse, les intérêts, assortis ou non de garanties hypothécaires, ne sont imposables que dans l’Etat contractant dont le bénéficiaire est résident.
Au cas d’espèce, deux sociétés allemandes avaient cédé pour des durées de 18 et 15 ans à une société française spécialisée dans les opérations de crédit-bail, l’usufruit d’immeubles qu’elles occupaient en Allemagne. Concomitamment, ces immeubles avaient été mis à la disposition des sociétés cédantes pendant dix ans dans le cadre de contrats de crédit-bail où les loyers étaient calculés de la même manière qu’un crédit amortissable, le principal étant le prix de cession de l’usufruit, et le taux d’intérêt un taux interbancaire minoré.
La société française a considéré que les « loyers » reçus étaient constitutifs de « revenus provenant de biens immobiliers situés en Allemagne » au sens de la convention franco-allemande, imposables à ce titre en Allemagne, alors que le fisc allemand les considérait comme des revenus financiers non imposables localement.
L’administration a estimé sur le fondement de l’abus de droit pour fraude à la loi, que la cession temporaire d’usufruit assortie d’un contrat de location avec option d’achat constituait une opération financière, et que les revenus litigieux devaient être regardés comme des revenus financiers, imposables en France en application de la convention.
