La qualification d’une cible comme société à prépondérance immobilière soulève des enjeux majeurs. Elle impacte significativement les frais d’acquisition supportés par l’acquéreur et, mécaniquement, le prix net perçu par le cédant. Une telle qualification est donc de nature à affecter l’équilibre économique d’une opération tel que convenu entre les parties.
Malgré l’importance de ces enjeux, l’analyse peut parfois s’avérer délicate à mener. Tel est notamment le cas pour les sociétés exploitant des infrastructures de réseau, qu’il s’agisse de câbles de fibre optique, de canalisations de transport de gaz ou de lignes électriques. Le Code civil, conçu en 1804, n’a manifestement pas été pensé pour appréhender ces ouvrages linéaires modernes, et la jurisprudence applicable, ancienne et éparse, ne peut être mobilisée qu’avec précaution.
1. L’enjeu en matière de droits d’enregistrement
Dans le cadre des opérations de cession, l’un des principaux enjeux fiscaux tient au régime applicable en matière de droits d’enregistrement. Les sociétés exploitant ce type d’infrastructure peuvent en effet détenir des câbles, canalisations et conduits dont la valeur représente une part prépondérante de leurs actifs, et la qualification de ces biens en meubles ou immeubles devient alors déterminante.
Pour rappel, les cessions de titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière sont enregistrées au taux de 5 %, en lieu et place du taux de 0,1 % applicable aux autres cessions d’actions. Une société est à prépondérance immobilière lorsque, à la date de cession ou à un moment quelconque au cours de l’année précédente, plus de la moitié de la valeur vénale de son actif est constituée d’immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France, ou de participations dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. Tout immeuble ou droit réel immobilier situé en France doit ainsi être retenu au numérateur, qu’il soit ou non utilisé pour les besoins de l’exploitation.
