Par Brigitte Gauclère, avocat counsel, et Hassan Ben Hamadi, avocat, CMS Francis Lefebvre Avocats.
Si l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 avait, notamment, réglé le sort des clauses résolutoires en cas de non-paiement des loyers commerciaux, ainsi que celui des pénalités de retard de paiement de ces loyers pendant la période de fermeture administrative des commerces pour lutter contre l’épidémie de Covid-19, elle n’en avait toutefois pas exclu l’exigibilité pendant cette période.
Le sujet a donc fortement alimenté les contentieux entre bailleurs et locataires commerciaux et, depuis plusieurs mois, nous assistons à des positions divergentes des juridictions, prises entre le « marteau » des bailleurs et « l’enclume » des locataires.
A ce jour, la situation judiciaire pourrait être résumée comme il suit :
– dans le cadre de procédures d’urgence, telles que les procédures en référé, susceptibles d’être remises en cause par les juridictions statuant au fond, les juges tendent à rejeter l’action en résiliation de plein droit du bail engagée par les bailleurs pour non-paiement des loyers, au motif que l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative se heurterait à une contestation sérieuse (cf. notamment tribunal judiciaire de Paris, référé, 21 janvier 2021, n° 20/55750) ;
– en revanche, les décisions rendues au fond semblent considérer que les locataires ne peuvent pas s’abstenir de payer le loyer dû au motif de la crise sanitaire, alors même qu’ils subiraient la fermeture administrative de leur commerce, le bailleur n’étant pas considéré comme le garant du trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative dudit commerce imposée par le gouvernement pour lutter contre l’épidémie (cf. TJ Paris 18e chambre, 25 février 2021, n° 18/02353).
