Pour déterminer si une société est à prépondérance immobilière afin de calculer les droits de mutation à titre onéreux, la cour d’appel de Paris considère que les droits détenus par le preneur d’un crédit-bail immobilier ne constituent pas des droits immobiliers(1).
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) applicables en cas d’acquisition des titres d’une société sont en principe calculés au taux de 0,1 % ou de 3 % selon que la cession porte sur des actions ou des parts sociales. Par exception, le taux est indistinctement fixé à 5 % lorsque les titres cédés concernent une société à prépondérance immobilière (SPI). Cette qualification emporte également des conséquences en matière de territorialité de l’impôt puisque les cessions de tels titres sont imposables en France même lorsque la société en cause est étrangère et que l’acte est passé à l’étranger2.
En la matière, les SPI sont définies comme les sociétés non cotées « dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations [dans des sociétés non cotées] elles-mêmes à prépondérance immobilière »3.
Les « droits immobiliers » visés par ce texte englobent-ils les droits du preneur d’un contrat de crédit-bail immobilier ? La cour d’appel de Paris vient de l’exclure au terme d’un raisonnement juridiquement convaincant.
En l’espèce, du fait de l’acquisition des actions d’une autre société, la société Ydelim avait versé lors de l’enregistrement de l’acte des droits calculés au taux de 0,1 %. A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration avait constaté que l’actif de la société cédée était composé de constructions pour une valeur de 4,9 millions...
