La notion de prépondérance immobilière occupe une place singulière en fiscalité française, en raison de sa définition variable et des conséquences fiscales que cette qualification entraîne. Son appréhension est cruciale pour définir le régime d’imposition d’un certain nombre d’opérations – notamment en cas de cession de titres de sociétés pour la taxation de la plus-value et pour les droits d’enregistrement – ou l’application de certaines taxes spécifiques comme la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles situés en France (« taxe de 3 % »). Sa définition, pourtant fondée sur un seuil arithmétique de 50 % de « valeur immobilière » dans l’actif d’une entité, est à l’origine de nombreux contentieux, témoignant des difficultés persistantes à cerner son périmètre exact.
A la lumière des décisions jurisprudentielles les plus récentes, cet article propose de faire le point sur cette notion en constante évolution1, au regard de l’impôt sur les sociétés (IS), des droits d’enregistrement (DE) et de la taxe de 3 %.
1. Points de convergence et de divergence dans la définition
Malgré la diversité des textes, la logique de seuil est commune à toutes les définitions : la société est considérée à prépondérance immobilière (« SPI ») lorsque plus de la moitié de la valeur de son actif provient, directement ou indirectement :
– d’immeubles ;
– de « droits immobiliers » (DE)/« droits portant sur des immeubles et droits afférents à un contrat de crédit-bail » (IS)/« droits réels portant sur des immeubles » (taxe de 3 %) ;
– de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Pour cette logique de seuil, il s’agit donc de calculer un rapport prenant en compte au numérateur les immeubles/droits visés ci-dessus/participations dans des SPI et au dénominateur la totalité de l’actif, lesdits actifs étant retenus pour leur valeur réelle.
En IS, pour le régime d’imposition des plus-values sur cession de titres de SPI non cotées (a sexies-0 bis du I de l’article 219 du CGI), le Conseil d’Etat a récemment jugé que si la prépondérance immobilière s’apprécie au regard de la valeur réelle des éléments de l’actif, notamment des titres détenus dans d’autres SPI non cotées, l’administration fiscale peut retenir la valeur comptable à défaut pour le contribuable de démontrer que la valeur réelle s’écarte de leur valeur comptable (CE, 8 octobre 2025, n° 493896). La valeur comptable ne constitue alors qu’une référence par défaut, susceptible d’être écartée à la lumière d’éléments probants établissant la valeur réelle. Une telle démonstration passera dans la plupart des cas par la production d’un rapport d’expert indépendant.
