Al’heure où le salon international de l’immobilier de Cannes ferme ses portes, nous faisons le constat d’une santé florissante de l’immobilier professionnel. Elle doit pousser les grands acteurs corporate à réfléchir à leur stratégie en ce domaine.
Plusieurs éléments les y obligent :
– sur leur patrimoine existant : jamais les valeurs n’ont atteint de tels sommets depuis la crise des «subprimes». Le marché est marqué, tous les analystes le disent, par une rareté de l’offre. Les grands acteurs corporate, et notamment les utilisateurs, ne peuvent ignorer cette situation. Réfléchir à une externalisation est le moyen de valoriser ses actifs en patrimoine, ce qui a un impact sur la surface financière globale du groupe. C’est aussi le moyen de réaliser des opérations de refinancement apportant une source complémentaire de trésorerie, bienvenue pour financer la croissance de l’entreprise ;
– sur leurs réflexions locatives et d’investissements futurs : car la nouvelle norme IFRS 16 qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2019 leur imposera de comptabiliser les loyers comme une dette : ils peuvent donc mécaniquement renforcer leur intérêt pour acquérir plutôt que louer de l’immobilier car la nouvelle comptabilisation des dettes de loyers augmentera quoi qu’il arrive leur passif.
Les opérations sur les actifs immobiliers véhiculent toutefois des idées reçues selon lesquelles leur taxation les rendrait prohibitives. Nous pensons toutefois qu’il faut mettre en face de ces coûts fiscaux, précisément estimés, l’intérêt d’une vraie stratégie immobilière à long terme.
1. La stratégie de la «fonciarisation»
La première approche immobilière pour un propriétaire consiste à «fonciariser» son immobilier en l’isolant dans une structure ad hoc. Cela impose à la fois de réfléchir à la valeur du bien, la structure de...
