En France, de nombreux impôts directs locaux sont assis sur des valeurs fixées en 1970 pour les propriétés bâties. L’actualisation annuelle par un coefficient national a conduit à déconnecter ces valeurs locatives de la réalité du marché. La révision s’imposait, de toute évidence. Elle est en gestation depuis 2008 et dispose d’un fondement légal depuis 2010. Cependant, elle s’alourdit de nombreux mécanismes et procédures qui nuisent à sa lisibilité.
Par Jean-Luc Fumoux, associé, et Rudi Fievet, fiscaliste, Absoluce
1. Dans un premier temps, un champ d’application réduit
La première vague de la révision s’attarde sur les valeurs locatives des seuls locaux professionnels (RVLLP). Tardivement, ont été raccrochés les locaux dans lesquels sont exercées des activités professionnelles non commerciales, c’est-à-dire les professions libérales. Cette RVLLP fait donc figure de tests, avec 3 millions de locaux environ, avant le basculement des logements d’habitation, 15 fois plus nombreux. En revanche, les locaux industriels évalués à la méthode comptable en sont exclus, tout comme les locaux professionnels évalués selon la méthode du barème.
2. Nouvelle formule de calcul, ou l’arbre qui cache la forêt
Désormais, la valeur locative correspond en principe au produit d’une surface et d’un tarif au mètre carré. Cependant, la surface doit être pondérée en fonction de la composition du local, et le produit peut être retraité par le biais d’un coefficient de localisation. Ce dernier, grâce à neuf valeurs distinctes, permet de modifier à la hausse ou à la baisse la valeur locative pour prendre en compte les particularités d’une parcelle.
Exit le système des locaux-types, trop nombreux. 39 catégories ont été retenues, dont les établissements exceptionnels, qui font cependant l’objet d’une évaluation directe en raison de leurs caractéristiques. Chaque catégorie se divise en sous-groupes, pour une appréciation fine de la matière taxable. A chaque unité correspond un tarif applicable, déterminé selon les informations transmises en 2013 par les bailleurs via une déclaration spécifique.
3. Une mise à jour annuelle
La révision du système de 1970 n’a jamais...
