Le nouvel article 726, III-B du CGI issu de l’article 119 de la loi de finances pour 2024 dispose que les actes et déclarations ayant pour objet une cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière doivent expressément indiquer si :
– « Cette personne morale est une société mentionnée à l’article 1655 ter » (société immobilière de copropriété transparente). De telles cessions sont soumises au même régime fiscal que les ventes d’immeubles (CGI art. 729) ;
– « Les participations cédées confèrent au cessionnaire, direct ou indirect, le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles au sens de l’article 728. » En matière de droits d’enregistrement ces cessions sont réputées avoir pour objet les actifs immobiliers sous-jacents ;
– « Le cessionnaire a acquitté ou s’engage à acquitter, directement ou indirectement, des dettes contractées auprès du cédant par cette personne morale, en précisant, le cas échéant, leur montant ». Lorsque le cédant a personnellement garanti le paiement du passif social la prise en charge de ces dettes par l’acquéreur constitue une charge augmentative du prix de cession des titres devant être prise en compte pour le calcul des droits (CGI art. 726-II).
Ces nouvelles obligations s’appliquent aux actes et déclarations présentés à l’enregistrement depuis le 1er janvier 2024.
Contrairement à ce que laisse entendre l’exposé des motifs de l’amendement à l’origine de la mesure, sa portée pratique est assez limitée. Son unique objet est d’intégrer aux actes de cession des précisions utiles à l’établissement des droits. Elle ne modifie en rien le régime des droits d’enregistrement applicable aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. En particulier, les droits d’enregistrement demeurent assis sur la valeur vénale des titres cédés prenant en compte les emprunts et comptes courants figurant au passif de la société.
