Dans un contexte marqué par la faiblesse des taux d’intérêt et par la perspective d’un retour de l’inflation, la tentation d’investir dans des actifs réels, en particulier immobiliers, gagne de nombreux institutionnels. Dans une étude récente, deux chercheurs de l’Université de Genève tentent d’identifier les cas de figure dans lesquels de tels placements se révèlent le plus intéressants.
L’allocation des portefeuilles institutionnels français en immobilier est de l’ordre de 6,5 %, d’après l’enquête annuelle de l’Association française des investisseurs institutionnels (Af2i). Alors que de nombreuses contraintes, notamment comptables et réglementaires, tendent à restreindre de tels placements, les investisseurs concernés bénéficieraient-ils toutefois d’un intérêt financier à la renforcer ? Deux chercheurs de l’Université de Genève se sont récemment intéressés au sujet. Dans leur article intitulé « Real Estate in Mixed-Asset Portfolios for Various Investment Horizons », qui a obtenu le Prix spécial du jury 2020 de l’Af2i, Jean-Christophe Delfina et Martin Hoesli ont ainsi conduit une recherche approfondie sur l’allocation en immobilier, en fonction de l’horizon et de la nature du placement.
Le marché américain utilisé comme référence
Pour ce faire, ils ont pris en compte les évolutions des marchés américains entre 1990 et 2018 à partir d’indices, d’actions (MSCI), d’obligations, et de placements dans des actifs immobiliers soit cotés, soit non cotés. Les deux experts ont distingué ces derniers selon leur type, « core » – il s’agit de la dénomination américaine pour la catégorie standard – ou non. Afin de pouvoir traiter les différentes classes d’actifs étudiées sur un pied d’égalité, ils ont tenu compte des coûts de transaction et, surtout, des structures temporelles de corrélation (la corrélation à court terme est différente de la corrélation à long terme), qui diffèrent notablement dans le temps.
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