Moins d’un an après le début de la pandémie, le secteur de l’immobilier tire déjà les conséquences de ces nombreux bouleversements. Plusieurs projets de reconversion d’immeubles de bureaux de centre-ville, autrefois considérés comme actifs core, en logements fleurissent sur un marché où, il y a encore peu, ils auraient été inenvisageables.
Par Stéphanie Hamis, avocate associée, et Julie Usseglio-Viretta, avocate manager, Arsene.
Si les régimes incitant les propriétaires de bureaux à la vente en vue d’une transformation en logements sont bien connus des professionnels, la fiscalité de l’opération de transformation et les points d’attractivité pour un public de particuliers sont moins connus.
Pour les acteurs de ce marché, le changement de paradigme est total car le produit fini est destiné à une clientèle de particuliers et non plus à des professionnels de l’immobilier. Si cette réorientation ne produit pas d’impact majeur en matière d’impôt sur les sociétés pour un opérateur professionnel, la fiscalité indirecte et immobilière de l’opération est directement concernée par ce virage à 180 degrés qui requiert d’acquérir de nouveaux réflexes dans un marché où la TVA n’est pas neutre et où l’impact des taxes immobilières et foncières est beaucoup plus faible.
1. TVA et conversion en logements : ne produisez pas du neuf !
La reconversion d’un immeuble de bureaux en logements se traduit en matière de TVA par le passage d’un environnement B-to-B à une relation B-to-C où le consommateur final n’est pas récupérateur de TVA et où la TVA devient un coût final pour… le constructeur !
Tout l’enjeu est donc de limiter le montant de la TVA encourue tout au long du projet. L’acquisition porte généralement sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans qui se trouve en dehors du champ de la TVA. Seules les régularisations de TVA éventuelles pourraient lui être refacturées par le vendeur.
L’ampleur des travaux entrepris a également des effets directs sur la TVA supportée : il est...
