Par Antoine Colonna d’Istria, partner, Norton Rose Fulbright

La haute assemblée a, dans un premier temps, considéré qu’alors même que ces sociétés n’avaient pas vocation à céder immédiatement les immeubles sous-jacents puisqu’elles ont, en principe, comme objet social de les détenir en vue de les louer sur des périodes plus ou moins longues, la valeur des actifs sous-jacents devait être appréciée comme en cas de cession, et dès lors, tenir compte de l’impôt latent qui pourrait être dû.

Elle a ainsi admis que cette valeur correspond à la valeur d’expertise de l’immeuble sous-jacent diminuée d’une décote correspondant aux droits d’enregistrement et frais de notaire qui pourraient être dus en cas de cession de cet immeuble. En outre, la haute assemblée a estimé qu’il était possible de réduire la valeur des titres de la filiale d’une seconde décote correspondant à la fiscalité latente estimée supportée par moitiés par l’acquéreur et le vendeur dans l’hypothèse de la cession de l’immeuble détenu par celle-ci. En revanche, elle a refusé de tenir compte d’une deuxième décote correspondant au montant des droits d’enregistrement que supporterait un éventuel acquéreur des titres de ces mêmes sociétés, considérant que le contribuable ne pouvait pas se prévaloir «d’une pratique de marché» la justifiant.

Ainsi, pour le Conseil d’Etat une double décote peut être admise, mais pas n’importe laquelle puisqu’il faut qu’elle soit justifiée par l’existence de pratiques de marché dont il ne détermine pas précisément la source laissant aux juges du fond et à l’administration, voire au contribuable, toute latitude pour en faire la démonstration.